건물등기 및 매매가 가능한지 여부?|

Question

질문드립니다

토지 (등기부등본상 및 토지대장상 소유자 사립양의정숙 1945년 등기; 현재 전혀 연락방법이 없음)

건물 (아직 미등기 , 건축물대장상 사용승인 1925년 소유자 乙)

건물의 사고자 하는 매수인 丙

이렇게 되어있습니다

이런경우 乙이 보존등기를 하고 丙에게 매매해서 등기해줄 경우

법률적으로 문제될게 없는지 궁금합니다

Answer 1

안녕하세요.

건물이 보존등기가 되어 있지 않은 상태인 만큼 최초 설립시 을이 이를 취득했다고 입증할 수만 있다면(예: 건축허가를 받은 명의, 공사계약상 명의인 등) 보존등기를 하는 것 자체는 문제가 없어 보입니다.

다만, 현재 토지와 건물의 소유자가 다른 것으로 보이는데 그렇다면 토지의 소유자가 사실상 을과 동일인이라는 등 특별한 사정이 없다면 최초에 건물이 점유하고 있는 토지에 대한 임차권 또는 지상권 설정계약 등 모종의 계약이 있었을 것으로 예상됩니다(다만 정황상 등기된 지상권 등은 존재하지 않는 것으로 이해됩니다). 만일 그러한 계약이 존재하지 않을 경우 토지소유자로서는 이론적으로 언제든지 자신의 토지 지상 건물을 철거하도록 청구할 수 있기 때문에, 비록 그러한 리스크가 현실적이지 않다고 하더라도 매수인의 입장에서는 상당히 부담스러울 수 있을 것으로 생각됩니다.

따라서 이 경우 정히 건물을 매도하고자 할 경우, 매도인의 입장에서는 해당 건물에 지상권이나 임차권 등 사용권이 없어 소유자의 권리행사 대상이 될 수 있다는 점을 매수인도 인식하였고 이에 대한 책임을 묻지 않겠다는 점을 계약서에 남겨 두어야 할 것이고, 반대로 매수인의 입장에서는 토지소유자의 권리행사로 손해를 입을 경우 매도인이 이를 배상하기로 하는 특약을 명시할 필요가 있을 것입니다.