전세로 사는곳이 경매로 넘어간대요,,어떻게 해야하나요?

Question

전세로 살고있는곳이 경매 신청이 되었어요.

1년 계약이지만 재계약 없이 계속 살고있었는데 경매 신청이 되었는데 제가 궁금한점은

1. 임차권자 등록은 지금 하기엔 늦은걸까요?

2. 재계약시 서류를 작성 해야하는데 따로 집주인과 하지 않았어요.. 경매로 넘어갈시 어떻게되는건가요?

3. 지금 제가 빨리 진행해야할것은 무엇일까요..

4. 저는 확정일자를 받은걸로 기억하는데 확정일자 조회하니 안떠요..이런경우는 어찌해야하나요?

Answer 1

안녕하세요. 최성표 변호사입니다.

주택임대차와 경매 상황에서의 임차인 보호에 대해 체계적으로 설명드리겠습니다.

현재 상황의 법적 검토

주택임대차보호법에 따르면, 임대차계약 기간이 만료되었더라도 임차인이 계속 거주하고 있고 임대인이 갱신거절의 통지를 하지 않았다면 '묵시적 갱신'이 된 것으로 봅니다. 이 경우 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 이루어진 것으로 간주되며, 그 기간은 2년으로 봅니다 (대법원-2001다517251).

우선적으로 확인해야 할 사항

가장 먼저 확인해야 할 것은 확정일자 여부입니다. 확정일자가 기억나시지만 조회되지 않는다면, 계약서를 작성한 관할 주민센터나 등기소를 직접 방문하여 확인하시는 것이 좋습니다. 확정일자는 우선변제권 확보를 위한 핵심 요건이므로 반드시 확인이 필요합니다 (대법원-2017다2121942).

임차권 보호를 위한 긴급 조치사항

1. 주민등록등본 상 실제 거주 여부 확인

2. 전입신고일자 확인

3. 임대차계약서 원본 보관 여부 확인

4. 확정일자 유무 재확인

5. 임차보증금 영수증 등 지급 증빙자료 확보

경매 진행 시 대응방안

경매가 진행되더라도 임차인이 대항요건(주택인도와 주민등록)과 확정일자를 갖추었다면, 보증금을 우선변제 받을 수 있습니다. 경매 개시 결정이 된 경우, 법원에 배당요구 신청을 해야 하며, 이는 경매 절차에서 배당받기 위한 필수적인 절차입니다 (대법원-2017다2121942, 수원지방법원평택지원-2012가단195933).

임차권등기명령 신청 검토

현 시점에서도 임차권등기명령 신청이 가능합니다. 이는 주택임대차보호법상 임차인의 권리를 보호하기 위한 제도로, 임대차계약이 종료되었거나 해지된 경우에도 신청할 수 있습니다. 임차권등기를 하면 주민등록을 이전하더라도 대항력을 유지할 수 있는 장점이 있습니다 (인천지방법원-2004가단155454).

향후 진행 절차

1. 관할 법원에서 경매 사건 진행 상황 확인

2. 배당요구 신청서 제출

3. 임차권등기명령 신청 검토

4. 필요시 법률전문가 상담

보증금 회수를 위한 준비사항

경매 진행 시 보증금 회수를 위해서는 다음 서류들을 준비해야 합니다:

• 임대차계약서 원본

• 확정일자 관련 서류

• 주민등록등본(전입일자 확인용)

• 보증금 지급 증빙서류

• 계약 갱신 관련 증빙자료

이러한 상황에서는 신속한 대응이 매우 중요합니다. 특히 확정일자 확인이 시급하므로, 계약서를 작성했던 관할 주민센터나 등기소를 즉시 방문하여 확인하시기를 권장드립니다. 또한 경매 절차에서 임차인의 권리를 보호받기 위해서는 반드시 배당요구 신청을 해야 하므로, 이에 대한 준비도 필요합니다.