가압류 근저당이 있는 전세집 챙겨야하는 부분
안녕하세요. 현재 맘에 드는 집에 가계약을 걸었는데, 해당 집이 가압류와 근저당이 있습니다.
해당 집이 준공 후 입주하고부터 십수년간 집주인 할머니께서 사시다가 이제 첫 전세를 내놓은 상태인데요. 아무래도 등기부등본이 깔끔하지 않은 상탠데 가계약을 걸어버려서 최대한 제가 챙길 수 있는 부분을 챙겨보려고 합니다.
1. 전세입자가 없고 첫 전세를 내놓는 집의 경우 이렇게 근저당이나 가압류가 걸려있는 경우가 있을까요?
- 가압류는 약 3900만원 정도
- 근저당은 약 1억 2500만원 정도 수준입니다.
- 집 매매 가격은 평균 4.5-5억 정도고, 전세는 2.8억입니다.
2. 이때 특약으로 (1) 계약날 계약금으로 가압류를 해제한다. (2) 잔금날 보증금으로 근저당을 상환한다. 이런 특약을 넣는게 맞고, 이렇게 진행하면 문제가 없을까요?
- 추가적으로 빚 관련되어 추가해야하는 특약이 있을까요?
3. 위와 같은 상황의 전세 매물은 괜찮은걸까요? 보통 저런 물건들이 더러 있고, 세입자로 들어가도 괜찮을지, 계속 진행하면 위험할지 걱정됩니다.
- 전세대출은 HUG 버팀목을 할 예정이고, 보증보험도 들려고 합니다.
4. 버팀목 대출을 진행할때 부적격 판정을 받을 수 있는데, 부동산에서 특약 사항에 기재되는 대출 부적격 판정으로 인한 계약 무효 및 계약금 반환의 경우는, 임대인 및 임차 목적물의 하자로 인한 귀책으로 특약을 적는게 맞다고 하는데, 저희는 혹여나 심사 중 임차인의 부적격이 생겼을 때도 계약을 무효가 되도록 대출 자체가 실행되지 않으면 계약을 무효로 하고싶은데 이렇게 특약을 적고 요청해도 괜찮은걸까요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
ㅡ근저당 및 가압류의 등기사항은
대부분 부채관계로 인한 원인인데
귀하의 전세보증금이 2.8억이라고 하면 말소가 가능하겠습니다
그리고 특약사항은 제시하신 2 항 문항을 추가하시기 바랍니다
아울러 버팀목 전세 대출관계도 특약란에ㅡ본 계약은 버팀목 대출이요구되는 계약으로 대출이 불가시계약을 무효로 한다ㅡ라는 특약부분을 첨가하시기 바랍니다
그리고 계약이 성립되면 전세권등기 신청으로 담보물을 확정해 둔 다면 혹시 모를 경매시 선순위 대상자로 전세보증금은 확보되리라 봅니다
위험한 전세계약은 아니니 본 계약이 원만히 성사되기를 기원드립니다