국내국채가격과 국내회사채가격이 국내주식과 반대관계인데, 어찌 국내부동산과는 둘 다 양의 상관관계인가요?
국내국채가격과 국내회사채가격이 국내주식과 반대관계인데, 어찌 국내부동산과는 둘 다 양의 상관관계인가요? 위험 스프레드와 관련된 것인가요?
안녕하세요. 류경태 경제·금융전문가입니다.
먼저 국내국채나 회사채의 가격은 금리와 반비례 관계를 형성하게 됩니다. 금리가 인상되는 경우에는 기존에 발행되었던 저금리의 채권의 거래가격은 하락하게 되고 금리가 높았던 채권의 경우에는 가치가 상승하여 거래가격이 상승하는 경우가 발생합니다. 하지만 금리가 상승하는 시기는 대부분 기존의 채권이 신규 발행채권보다 금리가 낮기 때문에 거래가격은 하락하는 모습을 보이게 됩니다.
그리고 이러한 금리와 부동산과의 관계를 정리하게 되면 먼저 실수요와 투자수요로 구분해서 영향을 미치게 되는 것으로 나누어 설명 드리도록 할게요
실수요자 입장
부동산의 경우 대부분 대출을 받아서 사는 경우가 대다수이며, 대출금리가 상승하게 되면 원리금 상환이 증가하게 되어 부동산 매입 수요가 점차적으로 감소하게 됩니다. 금리 인상에 따른 원리금 상환금액 부담의 변동의 예를 들면 다음과 같습니다.
- 금리 4%인 경우 6억원 대출시 원리금 부담액 : 매월 2,864,492원
- 금리 6%인 경우 6억원 대출시 원리금 부담액 : 매월 3,597,303원
30년만기 기준의 대출시 매월 원리금 부담액은 732,811원이 증가하게 되다 보니 3인가구의 중위소득이 443만원임을 감안한다면 부담이 크게 가중되다 보니 부동산 구입에 대한 수요가 감소하게 됩니다.투자수요 입장
부동산에 대한 투자는 '갭투자'를 바라보고 투자를 하게 되는데 부동산 매매가격과 전세가격의 차이가 좁혀져야지만 투자수요가 상승하게 되면서 부동산 가격이 상승하는 경향을 보이게 됩니다. 그런데 최근 금리가 상승하기 시작하면서 '전세대출금리'가 상승하자 전세가 아닌 월세로 전환하려는 이들이 증가하게 되면서 오히려 매매가격보다 전세가격이 높은 경우가 발생하게 되면서 '갭투자'가 어려운 환경이 만들어지면서 투자수요 또한 급격히 감소하게 됩니다.
위와 같은 관계를 고려한다면 결국 '금리'의 인상시기에는 채권의 거래가격이 하락하게 되고 금리의 상승에 따라서 부동산 가격 또한 하락하는 모습을 보이게 됩니다. 즉, '금리'를 기준으로 '채권의 가격'과 '부동산 가격'은 반비례 관계를 형성하게 된다고 이해를 해주시면 됩니다.
답변이 도움이 되었다면 좋겠습니다. 좋은 하루 되세요!