[법률] 전세 계약 전 등기부등본에 안 나오는 '국세 체납(당해세)' 확인하는 법

Question

깨끗한 등기부등본만 믿었다가 낭패 보지 않도록 당해세를 체크하고 싶습니다.

• 상황: 전세 계약을 앞두고 등기부등본상에는 근저당이 없는 깨끗한 집을 찾았습니다. 그런데 집주인의 세금 체납으로 인한 당해세가 우선변제권보다 앞선다는 이야기를 듣고 걱정이 됩니다.

• 상세 질문:

1. 임대인의 동의 없이도 미납 국세나 지방세를 열람할 수 있는 방법과 조건은 무엇인가요?

2. 당해세가 전세보증금보다 우선하는 구체적인 세목(종부세, 재산세 등)과 위험도를 어떻게 평가해야 할까요?

• 실무 팁 요청: 계약서 특약 사항에 '체납 세금 발견 시 계약 해지' 문구를 넣는 것만으로 충분한지, 전문가님의 실무 팁이 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

결론부터 말씀드리면, 임대인의 동의 없이 국세·지방세를 보는 것은 원칙적으로 ‘계약 후부터 임대차 개시일 전까지’만 가능하고, 계약 전에는 동의 없는 열람은 어렵습니다; 주택임대차보호법은 계약 전에는 임대인의 동의를 받아 미납국세·미납지방세 열람에 갈음할 수 있도록 하고, 국세청·행안부 안내도 보증금 1천만원 초과 임대차에서 계약 체결 후 개시일 전까지 임대인 동의 없이 열람 가능하다고 설명하고 있습니다.

당해세와 관련해서는 예전처럼 무조건 세금이 앞서는 것이 아니라, 2023년 개정 후에는 주택 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우, 그 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세에 대해서는 임차보증금이 우선할 수 있는 예외가 생겼고, 국세기본법상 주택에 관해서 특별히 문제 되는 국세는 상속세·증여세·종합부동산세이며, 법은 그중에서도 확정일자보다 법정기일이 늦은 부분은 임차보증금으로 대체 변제될 수 있다고 정하고 있습니다.

참고가 되길 바랍니다.