특이한 전세계약, 잔금일 집주인 변경
제 전세계약이 조금 특이합니다.
11월 28일 입주 전세계약
11월 28일에 입주 시 1억 잔금
입주 이후 대출신청하여 2억 납부
집주인과 이렇게 협의된 상태였습니다.
그런데, 집이 분양되었다는 연락을 받았습니다. (매매계약 4억, 세 3억 안고)
11월 28일에 집주인이 변경될 예정이니, 신규 집주인과 다시 계약을 체결하면 된다는 말이었습니다.
문제는 제가 잔금일에 3억중 1억만 치루다보니, 2억이라는 금액의 공백이 생긴건데요
현 집주인은 2억을 못받고 매매하는 상황인지라 집에 융자로 2억을 걸어놓을 수 밖에 없다는 이야기를 합니다.
신규 집주인과 11월 28일에 신규 전세계약
11월 28일에 입주 시 현 집주인에게 1억 잔금
11월 28일 매매 실행 + 융자 2억 설정
입주 이후 대출신청하여 2억 납부 및 융자 2억 상환
현재 이런 상황인데요, 제가 임차인으로써 불리하거나 사기에 휘말릴 수 있는 포인트가 어디인지 검토받고 싶습니다.
이런 경우는 처음이라 질문드립니다..
이사일이 얼마 남지 않아 제가 방어할 수 있는 선에서 방어가 가능했으면 좋겠습니다 ...
안녕하세요, 법률사무소 가양 대표변호사 부석준입니다.
입주 당일 집주인이 바뀌고 대출 실행까지 겹쳐있는 매우 복잡하고 위험 요소가 다분한 계약 구조입니다. 질문자님께서 가장 우려하셔야 할 부분은 '대항력의 발생 시기'와 '선순위 근저당'의 문제입니다. 질문자님께서 11월 28일에 입주하고 전입신고를 마친다 하더라도, 주택임대차보호법상 임차인의 대항력은 그 다음 날인 11월 29일 0시부터 발생합니다. 반면, 신규 집주인이 11월 28일에 실행하는 2억 원의 융자(근저당권)는 등기 접수 당일인 11월 28일 즉시 효력을 갖습니다. 즉, 서류상으로 질문자님의 보증금보다 은행의 2억 원 융자가 선순위가 되어, 만약 집이 경매에 넘어갈 경우 질문자님의 보증금 1억 원(및 추후 납부할 2억 원)은 은행 빚 2억 원보다 후순위로 밀려 보호받지 못할 위험이 큽니다.
따라서 이 계약을 안전하게 진행하기 위해서는 구두 약속만으로는 절대 부족하며, 현 집주인, 신규 집주인, 그리고 질문자님 3자 간의 합의서 혹은 신규 집주인과의 명확한 특약 사항을 반드시 문서로 남겨야 합니다. 합의서에는 "임차인이 입주 후 대출을 받아 나머지 잔금 2억 원을 지급함과 '동시에', 임대인(신규 집주인)은 설정된 2억 원의 융자를 전액 상환하고 근저당권 설정 등기를 말소한다"는 내용을 구체적으로 명시해야 합니다. 만약 신규 집주인이 잔금을 받고도 융자를 갚지 않거나 말소를 미루면, 질문자님은 선순위 융자가 있는 집에 거주하게 되어 보증금 전액이 위험해집니다. 또한, 가장 중요한 현실적인 변수는 질문자님이 입주 후에 받으려 하는 '전세자금대출'입니다. 은행은 보통 선순위 융자가 있는 집에는 전세 대출을 승인해 주지 않거나 한도를 대폭 줄입니다. 신규 집주인이 융자를 2억이나 끼고 있는 상태에서 질문자님의 전세 대출이 거절될 경우, 잔금 2억을 마련하지 못해 계약금 1억 원마저 위약금 문제로 묶일 수 있는 최악의 상황이 발생할 수 있습니다.
그러므로 계약서 작성 전에 질문자님이 이용하려는 은행에 해당 매물의 등기부등본(예정되는 융자 포함)을 보여주고, 입주 후 전세 대출 실행이 가능한지 여부를 반드시 사전에 확답받으셔야 합니다. 그리고 특약으로 "임차인의 전세자금대출 불가 시 계약을 무효로 하고 계약금을 즉시 반환한다"는 조항과 "잔금 지급 시 융자 말소 의무 불이행 시 계약을 해제하고 손해배상한다"는 조항을 반드시 넣어야 최소한의 방어가 가능합니다. 이사가 며칠 남지 않아 급하시겠지만, 이 안전장치들이 확보되지 않는다면 계약 진행을 재고하시는 것이 좋을 만큼 리스크가 큰 계약임을 유의하시기 바랍니다.