분양계약해지취소, 지금 어떻게 대응하느냐에 따라 손해가 달라집니다최근 부동산 분양 시장이 급격히 위축되면서아파트, 오피스텔, 상가, 생활형 숙박시설 등 각종 분양계약을 체결한 뒤“이 상태로는 더 이상 감당이 어렵다”며 상담을 요청하는 분들이 빠르게 늘고 있습니다.특히 문제는 분양계약해지취소를 고민하면서도 아무 조치 없이 시간을 흘려보내는 경우입니다.이렇게 되면 정당한 해지나 취소가 아니라‘일방적 계약 불이행’으로 처리될 가능성이 커지고,그 결과 계약금 몰수는 물론 위약금, 잔금 채무, 추가 손해배상까지 한꺼번에 부담해야 하는 상황으로 이어질 수 있습니다.분양계약을 취소하고 싶다면, 가장 먼저 확인해야 할 기준분양계약은 일반 매매계약과 달리 시행사·분양자에게 유리하게 설계된 조항이 포함된 경우가 많습니다.자금 사정이 나빠졌다고 해서 단순히 “계약을 못 하겠다”고 통보한다고 법적으로 해지나 취소가 인정되지는 않습니다.실무에서 분양계약해지취소 가능성이 검토되는 핵심 기준은 다음과 같습니다.계약 체결 과정에서 중요한 내용이 허위 또는 과장되었는지광고·설명 내용과 실제 분양 조건이 본질적으로 다른지인허가, 사업 진행 과정에 중대한 하자가 발생했는지계약의 목적 자체가 더 이상 달성될 수 없는 상태인지이 중 하나라도 객관적으로 입증할 수 있다면 단순한 계약 파기가 아니라 법적 근거를 갖춘 해지 또는 취소 주장이 가능해질 수 있습니다.“자금이 부족해서”만으로는 해지 사유가 되기 어렵습니다상담 과정에서 가장 많이 오해하는 부분이 있습니다.잔금 마련이 어려워지면 분양계약해지취소가 가능할 것이라고 생각하는 경우입니다.그러나 현실적으로 자금 사정 악화 자체는 계약 무효나 취소 사유가 되기 어렵습니다.오히려 아무 대응 없이 잔금을 연체할 경우 계약금 몰수에 그치지 않고 잔금 상당액이 채무로 확정될 위험까지 발생할 수 있습니다.이 단계에서 중요한 것은 감정적인 결단이 아니라 법적으로 해지 사유를 만들어 가는 전략적 접근입니다.광고·설명과 실제가 다르다면, 접근 방식이 달라집니다분양 분쟁에서 자주 문제 되는 부분은 과장 광고, 수익 보장 암시, 불명확한 설명입니다.다만 “생각했던 것과 다르다”는 느낌만으로는 부족하고, 다음과 같은 수준까지 확인이 필요합니다.핵심 수익 구조가 사실과 다른 경우필수 인허가가 누락되었거나 이후 취소된 경우설계, 용도, 운영 방식이 계약 전 설명과 근본적으로 다른 경우이러한 사정이 확인된다면 분양계약해지취소는 물론 계약 무효 주장까지도 검토 대상이 될 수 있습니다.이때 가장 중요한 요소는 광고 자료, 문자 메시지, 안내 책자, 설명회 녹취 등 초기 단계에서 확보된 증거의 존재 여부입니다.아무 조치 없이 시간을 보내는 것이 가장 위험합니다문제가 발생했음에도 “조금 더 지켜보자”는 판단으로 시간을 보내면 법적 지위는 점점 불리해집니다.실무에서는 보통내용증명을 통해 입장을 공식적으로 정리하고협의 가능성을 열어두되분쟁이나 소송까지 염두에 둔 구조로 접근하는 방식이 검토됩니다.이 과정에서 계약서 구조를 분석하지 않은 채 개인 판단으로 움직이면 되돌릴 수 없는 손해로 이어지는 경우가 적지 않습니다.분양계약해지취소, 핵심은 ‘방식’입니다분양계약해지취소는 해지할 것인가, 유지할 것인가의 문제가 아니라 어떤 방식으로 정리하느냐의 문제입니다.같은 상황이라도어떤 근거로어떤 순서로어떤 표현을 사용해 대응하느냐에 따라위약금 전액 부담으로 끝날 수도 있고, 손해를 최소화하며 정리할 수도 있습니다.

법률

변호사

아파트 오피스텔 분양계약, 해지취소는 이렇게 판단됩니다

1. 세차, 수리, 대리운전 등의 경우 자동차 손해배상 보장법 상의 운행자가 누구인지 문제가 되는데, 대법원은 세차와 관련하여 '자동차의 세차를 의뢰하는 법률관계는 세차 작업의 완료를 목적으로 하는 계약관계이므로 본건 세차의 의뢰는 소위 도급계약이라고 봄이 타당하고 그렇다면 세차 작업 중의 본건 차량의 지배권은 세차업자인 원고 1에 있다고 할 것이니 특단의 사정이 없는 한 세차 작업 중의 본건 차량으로 인하여 야기된 사고에 의한 책임은 동 원고에 있다고 할 것인즉 이 사건 사고 책임을 막연히 피고에게 있다고 단정한 원심의 조치는 도급에 관한 법리를 오해하고 심리를 다하지 아니하였다는 비난을 또한 면할 수 없다고 할 것이다.'는 판시(대법원 1976. 10. 26. 선고 76다 517 손해배상 판결)을 통하여 소유자가 아닌 세차업자의 운행자 책임을 인정하였습니다.​2. 또한 엔진오일 교환과 관련하여, 대법원은 '엔진오일 교환 업자에게 차량의 엔진오일 교환을 의뢰하는 법률관계는 엔진오일 교환 작업의 완료를 목적으로 하는 도급계약이므로 엔진오일 교환 작업 중인 차량의 지배권은 특단의 사정이 없는 한 위 엔진오일 교환 업자에게만 있다.'는 판시(대법원 1987. 7. 7. 선고 87다카 449 손해배상 판결)를 통하여 차량의 소유자가 아닌 엔진오일 교환 업자에게 책임이 있다는 점을 확인해 주었습니다.​3. 위 2. 항의 사안은 트럭의 운전자가 차량의 엔진오일을 교환하기 위하여 엔진오일 교환 상회의 영업장소로부터 15미터 떨어진 곳에 주차를 하고 식사를 하러 갔는데, 엔진오일 교환 업자의 종업원이 그 차량을 작업대 위에까지 올려놓기 위하여 운전을 하다가 사망, 상해 사고를 일으켰고, 이에 피해자 측에서 위 차량의 소유 회사를 상대로 손해배상 청구 소송을 제기했던 사안이었습니다.​4. 다만 대법원은 세차장 종업원이 자동차를 차주 모르게 운행한 경우 차주의 과실에 대한 사안에서, '이 사건 자동차 사고는 피고가 세차 목적으로 세차장에 맡겼던 피고 소유의 승용차를 세차장의 종업원이던 소외인이 피고 모르게 이를 운행하다가 일으킨 것인데, 원고는 원심에 이르기까지 피고가 위 소외인의 사용자라고 전제하여 피고에게 사용자책임을 물어 이 사건 손해배상을 소구하여 왔을 뿐, 피고 자신의 과실책임을 물은 것이 아님이 기록상 명백한 바이므로 이 사건 사고 원인에 피고 자신의 과실이 있다고 주장하는 상고 논지는 원심에 이르기까지 주장하지 않았던 새로운 사실로서 적법한 상고 이유가 될 수 없을 뿐만 아니라, 피고가 세차 목적으로 세차장에 자동차를 맡김에 있어 세차의 필요와 편의에 따른 세차장의 요구에 의하여 자동차 열쇠를 그대로 끼워 두었던 것이라고 해서 피고에게 이 사건 사고에 대한 과실이 있었던 것이라고 단정할 수도 없을 것이므로 논지는 결국 그 이유 없음에 돌아간다 할 것이다.'는 판시(대법원 1979. 9. 11. 선고 79다 1279 손해배상)를 통하여 소유자에게 사용자책임, 본인의 불법행위 책임을 모두 인정할 수 없다는 결정을 해 주었습니다.

교통사고 발생 시의 민사상의 문제(38)

1. 정현 법률사무소의 송인욱 변호사님은 이혼 소송의 피고가 일부 패소를 한 후 제기한 항소심 사건에서 원고를 대리하여 소송을 진행하였던바, 대전고등법원의 제1가사부 재판부는 2025. 12. 24. 피고의 항소를 기각하는 원고 일부 승소의 판결을 선고하였습니다(대전고등법원 2025르 221 본소, 2025르 222 반소 이혼 등, 위 사건에서 원고의 청구에 대한 항소도 기각되었습니다). ​2. 1심에서 많은 주장이 받아들여지지 않았던 피고는 항소이유서를 통하여 원심이 친권자 및 양육자를 원고로 정한 것은 부당한데, 피고가 사건본인을 양육하고 있는 환경에 사건본인이 적응하였는바, 이와 같은 양육 상태에 변경을 가할 이유가 없고, 원고는 면접교섭에서조차 자녀 돌봄을 소홀히 하였으며, 아이의 진술을 녹음하기도 하였고, 1심 재판부는 양육환경 등에 대하여 제대로되 심리를 하지 아니하였으므로 양육자는 피고가 되어야 한다는 주장을 하였습니다(위 사건에서는 사건본인의 양육을 양 당사자가 서로 원하였는데, 1심부터 2심까지 원고가 양육자로 지정되었습니다). ​3. 위 사건에 대하여 송인욱 변호사님은 혼인 파탄의 주된 이유는 피고에게 있으므로 피고는 위자료를 지급하여야 하고, ‘이 사건 오피스텔’은 재산분할에서 제외되어야 하며, 피고는 원고에게 매달 200만 원의 양육비를 지급하여야 하는데, 구체적인 금액은 문서 제출명령 신청에 따른 회신에 근거하여 다시 정리하겠으며, 갑 제49호증 녹취록(2025. 4. 19., 피고와 사건본인)에서 확인되는 바와 같이, 피고는 여전히 어린 사건본인에 대하여 ‘아빠랑 살고 싶다고 말하라’고 종용하여 아이를 소송에 이용하고 있는바, 이와 같은 점이 고려되어야 한다는 점을 주장, 입증하였습니다. ​4. 위 사건을 진행한 대전고등법원의 제1가사부 재판부는 2025. 12. 24. 피고의 항소를 기각하는 원고 일부 승소의 판결을 선고하였습니다(대전고등법원 2025르 221 본소, 2025르 222 반소 이혼 등).