조합원 아파트 해지 및 중도금 대출 관련 문의

Question

안녕하십니까.

지역주택조합에 가입하여 아파트를 분양받았으나, 계약금액이 너무 높아져서 해약하고자 해서

관련사항에 대해 여쭙고자 문의를 남겼습니다.

계약관련 사항은 아래와 같습니다.

· 주택조합설립인가 신청일 : 2019년 3월 25일

· 당초 계약금액 : 약 250,000천원

· 현재 계약금액 : 총 431,700천원

· 재계약 요청액 : 약 630,000천원

· 완공예정일 : 2027년 4월

당초 계약했을때, 어느정도 인상될 수 있다고 하여 현재 계약금액(431,700천원)까지 재계약을 진행하였으며,

계약금 및 중도금으로 199,910천원을 납부하였습니다.

또한 재계약을 진행하며, 조합측에서 더이상 추가납입은 없을것이라고 단언하며,

재계약과 동시에 기존 계약서를 회수하여 파기하였습니다.

그러나, 2025년 현재 약 2억원에 가까운 금액을 추가납입을 요구하여, 해약을 진행하고자 합니다.

계약해지를 위해 조합측에 환수금 등을 문의하고 계약서를 확인한 결과,

아래와 같이 공제하고 지급할 예정이라고 통보받았습니다.

총 납부액 : 199,910천원

총 공제액 : 102,840천원(위약금 : 86,340천원(20%), 업무대행비 : 16,500천원, 대출이자 : 4,157천원)

총 환급액 : 92,912천원

여기서부터 제가 고민하는 부분입니다.

초기 계약서가 폐기된 관계로 정확한 확인은 어렵습니다만, 공제율이 당초에는 10%였던 것으로 기억하는데,

재계약과정에서 20%로 증가되었으며, 환급액 지급 또한 아파트 준공 이후 지급할 것으로 통보받았습니다.

이와 같은 상황에서

1. 저 위약금(20%)을 전체 부담하는것이 적절한지 여부와

2. 계약서에는 아파트 준공 이후 환급하여 주는것이 적절한지 여부(계약서상 명시되어 있습니다..)와

3. 추가 재계약을 진행하지 않아 해약된 경우, 기존 분담금을 위해 진행된 대출을 즉시 납부해야 하는지와

4. 만약 대출을 즉시 납부하지 않을 경우, 파산신청이 가능한지

이렇게 4가지 입니다.

현재 저 분담금 증가로 인한 해약으로 은행에서 즉시 중도금 납부를 요구할 경우,

파산까지도 생각하고 있습니다..

조합원 아파트 한번 잘못 가입해서, 정말 어렵습니다. 꼭 한번 살펴봐주시길 요청드립니다.

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 최성표 변호사입니다.

귀하의 지역주택조합 관련 문의사항에 대해 법적 관점에서 상세히 답변드리겠습니다.

위약금 부과 관련 검토

지역주택조합의 조합원에게 조합의 비용 중 일정 부분을 부담시키기 위해서는 조합 규약이나 조합총회의 결의, 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정해야 합니다. 이는 조합원의 지위 상실로 인한 분담금 환급절차에서도 동일하게 적용됩니다 (대법원-2021다2820461).

당초 계약서가 10%였던 위약금이 재계약 과정에서 20%로 증가된 것은 문제가 될 수 있습니다. 특히 기존 계약서를 조합이 회수하여 파기한 점, 추가 납입이 없을 것이라고 단언한 점 등은 조합의 신의성실 의무 위반으로 볼 여지가 있습니다. 이러한 경우 위약금 증액의 효력을 다툴 수 있습니다.

환급금 지급시기 관련 검토

대법원 판례에 따르면, 조합원 지위 상실 이전에 비용 지출의 원인이 발생하였으나 그 후에 비용이 실제 지출된 경우와 같이 분담금 환급 대상자에게 비용을 부담시킬 만한 합리적 이유가 있는 등의 특별한 사정이 없는 한, 조합은 조합원의 지위를 상실한 분담금 환급 대상자에게 조합원 지위 상실 후의 비용을 추가로 부담시킬 수 없습니다 (대법원-2021다2820461).

준공 이후까지 환급을 미루는 것은 부당할 수 있으며, 특히 제3의 조합원이나 일반분양자로 대체되어 입금이 완료된 경우에는 더욱 그러합니다.

중도금 대출 상환 관련 검토

조합원 자격 상실 시 중도금 대출은 즉시 상환의무가 발생하는 것이 일반적입니다. 다만, 조합이 대출금을 대위변제하거나, 은행과의 협의를 통해 분할상환 등의 방안을 모색할 수 있습니다 (부산고등법원창원-2021나130762).

파산신청 가능성 검토

중도금 대출 상환이 불가능한 경우, 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따라 파산신청이 가능합니다. 다만, 파산은 최후의 수단으로 고려되어야 하며, 다음과 같은 대안을 먼저 검토해볼 수 있습니다:

1. 조합과의 협의를 통한 분할상환 방안 모색

2. 개인회생제도 활용 검토

3. 법원의 조정절차를 통한 해결 시도

권장 대응방안

1. 위약금 관련: 기존 계약서 사본이나 관련 증거를 확보하고, 위약금 증액의 부당성에 대해 법적 검토를 받으시기 바랍니다.

2. 환급시기 관련: 대체 조합원 확보 시 즉시 환급을 요구할 수 있는 법적 근거를 활용하시기 바랍니다.

3. 중도금 대출 관련: 은행 및 조합과 협의하여 분할상환 등의 방안을 우선 모색하시기 바랍니다.

4. 필요한 경우 법률전문가의 자문을 받아 소송 또는 조정 절차를 진행하는 것을 고려하시기 바랍니다.

이러한 상황에서는 개별적인 사실관계와 계약내용을 정확히 파악하여 대응하는 것이 중요합니다. 특히 조합의 신의성실 의무 위반 여부, 위약금 증액의 적법성, 환급금 지연의 정당성 등을 종합적으로 검토하여 대응방안을 마련해야 할 것입니다.