재개발로 인해 토지수용 매도시 부동산거래신고가 필요없나요?

Question

재개발로 인해 토지수용 매도시 부동산거래신고가 필요없나요? 토지수용 시행사 측에서는 토지수용시 부동산거래신고를 하지않는다고 하는데 제가 전문가가 아니다 보니 어떤게 맞는지 정확히 확인하고싶습니다.

Answer 1

안녕하세요. 최성표 변호사입니다.

토지수용에 따른 부동산 거래신고 관련 사항에 대해 상세히 설명드리겠습니다.

토지수용의 법적 성격

토지수용은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 '토지보상법')에 따라 이루어지는 공법상의 절차입니다. 이는 일반적인 사인 간의 매매계약과는 다른 성격을 가지며, 토지소유자의 의사와 관계없이 법률에 근거하여 강제적으로 이루어지는 공용수용의 성격을 갖습니다 (대법원-98두194141).

부동산거래신고 제외 대상

부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따르면, 토지수용과 같은 공용수용의 경우는 일반적인 부동산 거래와는 달리 부동산거래신고 의무가 적용되지 않습니다. 이는 해당 절차가 공법상의 절차로서, 사법상의 거래에 적용되는 부동산거래신고 제도의 적용 대상이 아니기 때문입니다.

토지수용 절차의 특수성

토지수용의 경우, 다음과 같은 특수한 절차를 따릅니다:

1. 사업인정 고시

2. 수용재결 신청

3. 수용재결

4. 보상금 지급 이러한 절차는 토지보상법에 따라 진행되며, 토지소유권의 이전은 수용재결과 보상금 지급에 의해 이루어집니다 (대법원-98두194141).

관련 행정절차

토지수용의 경우 부동산거래신고 대신 다음과 같은 행정절차가 진행됩니다:

1. 수용재결서의 통지

2. 보상금 지급절차

3. 소유권이전등기 절차 이러한 절차들은 관할 토지수용위원회와 사업시행자에 의해 진행되며, 별도의 부동산거래신고는 필요하지 않습니다.

토지소유자의 권리보호

토지소유자의 권리는 다음과 같이 보호됩니다:

1. 정당한 보상금 산정 및 지급

2. 수용재결에 대한 이의신청 권리

3. 행정소송을 통한 불복 가능성 이러한 권리보호 장치들은 토지보상법에 의해 보장되며, 부동산거래신고 제도와는 별개의 체계로 운영됩니다 (대법원-98두194141).

실무적 유의사항

1. ​서류 보관​:

• 수용재결서

• 보상금 산정 내역

• 보상금 수령 증빙 등의 서류는 향후 필요할 수 있으므로 잘 보관하시기 바랍니다.

1. ​세무 처리​:

• 토지수용에 따른 양도소득세 신고는 별도로 필요할 수 있으므로, 세무사와 상담하시는 것이 좋습니다.

결론

시행사의 설명대로 토지수용의 경우에는 부동산거래신고가 필요하지 않습니다. 이는 토지수용이 일반적인 부동산 거래가 아닌 공법상의 절차이기 때문입니다. 다만, 수용절차와 관련된 모든 서류는 잘 보관하시고, 필요한 경우 법률전문가의 자문을 받으시는 것이 좋습니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

부동산거래법의 신고 대상에 대해서는 이하 제1항 각호에서 정하고 있는데, 재개발로 인한 토지수용에 대해서는 그에 해당하지 않을 것으로 판단됩니다.

부동산거래법

제3조(부동산 거래의 신고) ① 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 “신고관청”이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 “국가등”이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다. <개정 2017. 2. 8., 2019. 8. 20.>

1. 부동산의 매매계약

2. 「택지개발촉진법」, 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지위의 매매계약

가. 제2호에 따른 계약을 통하여 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위

나. 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위

② 제1항에도 불구하고 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있다.

③ 「공인중개사법」 제2조제4호에 따른 개업공인중개사(이하 “개업공인중개사”라 한다)가 같은 법 제26조제1항에 따라 거래계약서를 작성ㆍ교부한 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 개업공인중개사가 같은 항에 따른 신고를 하여야 한다. 이 경우 공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고하여야 한다.

④ 제3항에도 불구하고 개업공인중개사 중 일방이 신고를 거부한 경우에는 제2항을 준용한다. <신설 2019. 8. 20.>

⑤ 제1항부터 제4항까지에 따라 신고를 받은 신고관청은 그 신고 내용을 확인한 후 신고인에게 신고필증을 지체 없이 발급하여야 한다. <개정 2019. 8. 20.>

⑥ 부동산등의 매수인은 신고인이 제5항에 따른 신고필증을 발급받은 때에 「부동산등기 특별조치법」 제3조제1항에 따른 검인을 받은 것으로 본다. <개정 2019. 8. 20.>

⑦ 제1항부터 제6항까지에 따른 신고의 절차와 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다. <개정 2019. 8. 20.>