오피스텔 전세관련 문의입니다
지금 지인이 오피스텔 월세로 입주해 있는데 사실 전세가 더 저럼 한데요 그런데 매매가와 별반 차이가 없어서 불안해서 못하고 있습니다.
전세전환시 확실한 안전 대책이 있을까요?
전세보험의 경우 오피스텔도 해당되나요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.
질문에 기초하여 답변드리나 구체적인 사정에 따라 경과가 달라질 수 있습니다.
매매가와 전세가가 비슷하면 깡통전세일 가능성이 높고 주거용 오피스텔은 전세보험에 가입할 수 있습니다.
전세로 전환하실때 아래 10가지 항목을 체크해보시길 바랍니다.
1. 등기부부본을 직접 발급 받아서 반드시 내용 확인 (집주인 인적사항, 근저당 설정/압류 등 확인)
2. 신분증 진위 여부 확인 및 실소유권자와 직접 만나서 계약하기
3. 전입신고 및 확정일자 받기
4. 전세금 반환 보증보험 가입하기
5. 공인중개사 신분 조회 (국가공간정보포탈에서 조회)
6. 근저당 금액이 매매가의 20% 초과시 계약하지 않기
7. 계약 전 건축물대장을 확인하여 불법적인 용도변경이 있는지 확인하기
8. 전입신고나 확정일자 미뤄달라고 요구할 시 의심하기 (집주인이 확정일자 전에 근저당을 설정할 수 있음)
9. 전세대출이 안된다고 해도 대출이 나오는 건물인지 확인해보기
10. 주변 전세시세말고 매매시세도 꼭 같이 확인하기 (깡통전세 사기 방지)
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.
오피스텔은 시세와 전세가가 비슷해서 나중에 깡통전세가 되는 경우가 많습니다. 오피스텔은 월세 개념으로 보셔야 합니다. 전세로 간다면 소형아파트를 보시는게 좋습니다.
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
매매가와 비슷한 전세에 확실한 안전은 보장할 수 없습니다.
최악의 상황에서 그집을 팔아도 전세가를 받을 수 있을까 말까한데에 안전할리가 없지 않겠습니까?
오피스텔도 보증보험 가입대상이긴 한데 전세가가 높으면 거부될 수 있습니다.
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.
주거용오피스텔에 대해서는 전세보증보험 가입이 가능하지만 요건에 부합해야 합니다.
따라서 전세보증보험가입을 조건으로 계약을 진행하시고
기왕이면 시세와 보증금이 비슷한 집은 거주를 안 하시는 게 정신건강에 이롭습니다.
전세보증보험에 가입이 된다하더라도 나중에 이행청구하고 돈 받는 것도 번거로워요
그나마 안전할 수 있다는 장점은 있지만..
기본원리로 경매로 매각했을 경우 시세보다 거의 70~80%로 낙찰됩니다.
따라서 돈을 다 못 받게 되는 확률이 높은 것이구요
전세권을 설정하든 뭔 짓을 해도 부동산 가격이 폭등하지 않는 이상 시세와 비슷한
전세보증금을 안전하게 지키는 건 어렵습니다.
부연설명으로 전세보증보험에 대한 설명을 드리고 마치겠습니다.
전세보증금반환보증보험은 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), 한국주택금융공사(HF)에서 가입하실 수 있으며 임대인이 주택임대사업자라면 의무적으로 가입을 해야하고 임차인도 수수료25%를 부담해야합니다. 대신 안전하겠죠. 수수료는 비싸지 않고 통상 전세금의 0.15%정도인데 가입기관에 따라서 본인의 상황에 따라서 조금씩 차이가 있으니 이율과 보증금액 등을 비교해 보시고 가입하시면 됩니다.
보통의 경우 주택도시보증공사에서 전세대출을 받으며 동시에 전세보증반환보증보험도 진행이 되는데 금액의 상한이 있습니다. 수도권 7억 기타 3억 등이고 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다.
금액이 클 경우 서울보증보험에서 가입하시면 되고 대상 주택의 차이도 있으니 미리 확인하시고 가입조건에 해당하시면 됩니다.
왜 전세보증금반환보증보험에 가입하느냐? 굳이 수수료를 매월 2만원~3만원 정도 지불하면서? 주택임대사업자의 물건이 아니고선 반드시 가입하지 않아도 됩니다.
선순위 채권액과 담보설정액 및 질문자님의 전세보증금의 합계가 집값의 70% 이하라면 안전하다고 판단할 수 있습니다. 대출이 없고 집값에 비해 전세보증금이 크지 않은 집의 경우엔 특별히 가입할 필요는 없습니다.
나중에 계약이 종료되고 전세보증금을 받아야 하는데 이른바 깡통주택에 해당하면 전세금을 돌려받지 못하고 이사도 가지 못합니다.
전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 이때 보증회사로부터 전세보증금을 받을 수 있고 이사를 가면 됩니다.
보증회사가 저희에게 전세보증금을 대신 주고 집주인에게 소송을 해서 받아내는 구조이니 가입자는 걱정하지 않고 안전하게 보증금을 반환받을 수 있죠.