안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
결론부터 얘기하자면
1) 임대차법상 임차물의 대규모 수선의무는 임대인이 부담하는 것은 맞으나,
2) 임차인에게도 임차물 중 일부인 시스템 에어컨의 수리에 대해 지체없이 통지하지 않은 의무위반이 있는 것으로 보임이 사실입니다(임대인이 이미 알고 있었다면 얘기는 달라집니다). 판례는 이 경우 임대인은 임차인이 지체없이 통지하여 수선이 이루어졌다 하더라도 피할 수 없었거나 제거될 수 없었던 기발생 손해에 대하여만 책임을 부담한다고 보고 있습니다.
굳이 구분한다면, 입주 당시 이미 망가져있던 부분에 대한 수리비용은 임대인이 부담해야하나, 그 이후 고장이 심화된 부분에 대한 수리비용은 임차인이 부담함이 법리상 타당해 보입니다.
따라서 대인과 상호간의 합의를 통해 수리비용을 분담하는 것이 타당해보입니다. 다만, 임대차계약상 특약을 반드시 확인해보시길 바랍니다.
여기부터는 임대인의 수선의무와 임차인의 하자통지의무에 대한 조문과 판례를 정리해 두겠습니다.
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우리 민법 제 623조는“임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.”고 규정하며 임대인에게 수선의무를 지우고 있습니다. 이에 대응하여 임차인에게는 제634조에서 “임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니하다.”고 규정하여 통지의무를 부여하고 있습니다.
[출처: 대한민국 법원]
서울중앙지방법원 2014. 6. 20. 선고 2014나13609 판결
[3] 임대차 목적물에 임대인의 수선을 요하는 하자가 있다고 하더라도, 임대인이 이를 모르고 있고 임차인 또한 이를 임대인에게 지체 없이 통지하지 아니한 경우, 임대인이 통지를 받지 못함으로 인하여 목적물에 대한 수선을 할 수 없었던 범위 내에서는, 수선의무 불이행에 따른 손해배상책임은 물론 하자담보책임에 따른 손해배상책임도 부담하지 않는 것으로 해석함이 타당하고, 이러한 경우 임대인은, 임차인이 지체 없이 하자를 통지하여 수선이 이루어졌다고 하더라도 피할 수 없었거나 제거될 수 없었던 기발생 손해에 대하여만 책임을 부담한다.
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도움이 되었으면 합니다.
감사합니다.