명의신탁으로 부동산 매매를 할 경우 명의신탁약정 자체는 언제나 무효로 알고 있습니다.

2019. 03. 03. 20:51

하지만...

계약명의신탁에서 명의신탁약정은 무효 이므로 무효에 기인한 권리도 언제나 무효이어야 하는 것이 맞을 것 같은데요?왜 무효에 기인한 부동산이전등기는 유효하게 되는지와 제3자의 선.악에 불문하고 제3자가 취득한 부동산은 유효하게 법을 만들었는지 이해가 잘 안갑니다. 법리적인 해석과 왜 그렇게 하는 것이 합당한지 알기 쉽게 설명 부탁 드립니다.

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총 1개의 답변이 있습니다.

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변호사 김봉건 법률사무소

안녕하십니까, 김봉건 변호사입니다.

  1. 계약명의신탁이란?

수탁자가 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 매매계약을 체결한 후, 수탁자 앞으로 등기를 이전하는 방식의 명의신탁을 의미합니다.

  1. 무효인 명의신탁약정에 기한 부동산 등기의 효력

이 부분에 관하여 약간의 혼선이 있으신 것으로 보입니다. 계약명의신탁의 경우 매도인의 선의와 악의에 따라 부동산 물권변동의 효력이 다르므로 아래에서는 이에 관해 설명드리겠습니다.

가. 매도인이 악의인 경우

명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동은 원칙적으로 무효입니다(부동산실명법 제4조 제2항 본문).

따라서 매도인이 악의인 경우 수탁자 앞으로 이루어진 등기에 의한 물권변동은 무효이고, 소유권은 여전히 매도인에게 귀속합니다.

매도인은 수탁자에게 자신의 소유권에 기한 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있고, 수탁자는 매도인에게 매매대금을 부당이득으로서 반환할 것을 구할 수 있으며, 신탁자와 매도인과는 아무런 법률관계가 없습니다.

나. 매도인이 선의인 경우

예외적으로 매도인이 선의인 경우 부동산실명법은 무효인 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 물권변동이더라도 이를 유효한 것으로 봅니다(부동산실명법 제4조 제2항 단서).

이는 매도인은 수탁자와 신탁자 간에 명의신탁 약정이 있다는 것을 알지 못하였기 때문에, 선의의 매도인을 보호하기 위하여 부동산실명법이 예외적으로 무효인 명의신탁약정이 있더라도 그로 인한 물권변동을 유효한 것으로 규정한 것입니다.

(만일 이와 같이 규정하지 않는다면 선의의 매도인은 아무런 귀책사유없이 자신이 행한 법률행위를 부정당하게 되는 결과가 초래되는바

우리나라 민법은 진정한 법률관계와 선의의 매도인 보호 중 후자를 우선하는 방식의 입법을 택한 것입니다).

따라서 수탁자는 유효하게 부동산의 소유권을 취득하게 되며, 다만 명의신탁약정이 무효이므로 신탁자로부터 받은 매매대금을 부당이득으로서 반환할 의무를 지게 됩니다.

  1. 제3자의 보호

부동산 실명법 제3항은 "제1 항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다"고 규정하므로써 수탁자 명의의 등기에 기초하여 새로운 법률관계를 맺은 제3자를 선의, 악의를 불문하고 보호하고 있습니다.

그리고 그와 같이 입법을 하게 된 취지는 "선의, 악의를 불문하고 제3자에게 대항하지 못하도록 규정하여 명의신탁자의 사법상의 지위를 불안하게 함으로써 명의신탁을 억제하는 효과를 기대할 수 있고, 명의신탁을 금지하는 부동산실명법에서 악의의 제3자에 대해 명의신탁자가 그 무효를 주장할 수 있다고 하면 종전보다 명의신탁자를 더 보호하는 것이 되어 타당하지 않다는 점을 고려하여, 제3자의 선의, 악의를 묻지 않는 것으로 정한 것"입니다.

이상의 답변이 도움이 되었길 바랍니다. 감사합니다.

김봉건 변호사 드림

2019. 03. 03. 21:53
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