경매로 인한 전세보증금 반환 청구소송은 누구에게 하나요?

2021. 04. 26. 07:28

임차인입니다

경매건으로 인해 상가임대보증금을 돌려 받지를 못했습니다

임친인은 임대보증금을 경매낙찰자에게는 받을 수 없나요?

전 상가 주인한테만 임대보증금 청구소송이 가능한가요?

현 임대차보호법만으로는 임차인은 보호를 100%로 받을 수 없기에 경매낙찰자 새로운 주인에게 받을 수 있는 방법을 임대차보호법으로 적용되었으면 하는 답답한 마음에 질문합니다

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총 5개의 답변이 있습니다.

질문자 채택 답변
로펌 변호사

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 박성근 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

경매로 인해 임대인이 변경된 경우 새로운 임대인에게 보증금을 청구할 수 있는지는 임차인의 대항력 순위나 경매 원인에 따라 달라집니다. 만약 경매 후에도 임차인의 대항력이 유지된다면 임대인의 지위가 승계되어 현 임대인에게도 기존 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있습니다. 그렇지 않다면 전 임대인에게만 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

구체적인 상황이 중요해보입니다.

2021. 04. 27. 21:17
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    법률사무소 신성 대표변호사

    안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 권순명 변호사입니다.
    질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

    1. 질문자님이 해당 상가에 대항력이 있다고 하면 현 상가주인한테 임대보증금 청구소송이 가능합니다.

    2. 만약 대항력이 없다면 전 임대인을 상대로 임대보증금 청구소송이 가능합니다.

    2021. 04. 26. 16:24
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      LEE 법률사무소 대표변호사

      안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
      질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

      임대차 보호법으로 최우선 변제권 등으로 보호가 될 수 있으며 그 최우선 변제권 범위 외의 채권에 대해서는 채무자의 재산인 부동산목적물에 대하여 경락을 받거나 채무자의 다른 집행 가능한 재산으로 변제를 받아야지 경락인에게 그 금원의 청구를 하는 것은 아니라고 볼 수 있겠습니다.

      2021. 04. 27. 09:51
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        변호사김성훈 법률사무소

        안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
        질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

        아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

        경매절차에서 배당요구를 하지 않으면, 낙찰인은 임대차계약상 임대인의 지위를 그대로 양수하게 됩니다. 이 경우, 계약만료시 낙찰자에게 반환청구를 할 수 있습니다.

        2021. 04. 26. 10:29
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          1
          법무법인 태일 변호사

          안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 장주석 변호사입니다.
          질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

          상가임대차보호법이 적용(서울의 경우 보증금이 9억원 이하)되는 상가건물을 임차하였다면 상가임차인이 상가임대차보호법상 대항력(건물 인도 + 임대차계약서를 첨부한 사업자등록)을 갖추었을 경우 경매낙찰인이 임대인의 지위를 승계하기 때문에 낙찰인에게 보증금을 청구할 수 있으나, 대항력이 없다면 종전 임대인에 대해서 보증금 반환청구를 해야 합니다.

          관련법령

          상가임대차보호법

          제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.  <개정 2020. 7. 31.>

          ② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.  <개정 2010. 5. 17.>

          ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조제10조제1항제2항제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.  <신설 2013. 8. 13., 2015. 5. 13., 2020. 9. 29.>

          [전문개정 2009. 1. 30.]

          제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.  <개정 2013. 6. 7.>

          임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

          ③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항제3항 및 제578조를 준용한다.

          ④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다.

          [전문개정 2009. 1. 30.]

          상가임대차보호법 시행령

           제2조(적용범위) ①「상가건물 임대차보호법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 보증금액”이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다.  <개정 2008. 8. 21., 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2018. 1. 26., 2019. 4. 2.>

          1. 서울특별시 : 9억원

          2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원

          3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원

          4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원

           제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.

           제2조제2항에서 “대통령령으로 정하는 비율”이라 함은 1분의 100을 말한다.  <개정 2010. 7. 21.>

          2021. 04. 27. 22:51
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