전세로 살던집이 경매로 매각이 되어 버렸습니다. 임차인은 후순위 채권자로 경매로인한 금액에서 채권 전액을 돌려 받지 못하고 일부만 받았을 경우 나머지 전세보증금 받기 어려운 것으로 압니다. 그런데 경매대금에서만 못 받는 것이지 임대인에 대한 체권자체가 사라지는 것이 아니기 때문에 별도의 소를 통해 채권회수를 할 수 있지 않나요? 방법과 절차에 대해서 설명 부탁 드립니다.
법무법인 에스엔의 홍경열 변호사입니다
임차인은 전입신고와 확정일자를 갖춘경우 그 일자로 저당권자와 유사한 위치를 가지기 때문에 반드시 후순위권자라고 할 수는 없습니다
그러므로 확정일자를 꼭 받아두셔야 합니다
그러나 확정일자를 받아두지 못하였거나 선순위 저당권자들보다 순위가 낮아
경매절차에서 임차보증금을 전액회수하지 못한 경우에는
당연히 남은 채권에 대하여 청구할 수 있고, 소송이나 압류 등 후속절차를 진행할 수 있습니다
소송을 통해 채권을 확보할 수 있지만 채권의 추심은 별개이므로 보전처분이나 추심절차를 통해 회수가 가능하나
임대인에게 별다른 재산이나 소득이 없는 경우에는 회수가 불가능한 경우가 생길 수 있습니다
그러므로 임대차 계약 체결당시 꼭 등기부를 확인하시고 해당 부동산의 시세와 선순위 저당권자의 채권을 파악하신뒤
계약을 하게되면 꼭 확정일자를 받아두시기 바랍니다
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안녕하십니까
월드클래스 법률사무소의 이승환변호사입니다.
경매절차에서 보증금중 일부만 회수를 하였다면 나머지 보증금에 대해서는 당연히 임대인에게 청구할 수 있습니다.
이 경우 임대인의 다른 부동산이나 동산 등에 대해 먼저 보전처분(가압류, 가처분)을 하고, 본안 소송을 제기한 후 확정이 된다면 집행절차에 착수하면 됩니다.
잘 해결되시기를 기원합니다
감사합니다
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