경매로 인한 채권회수에 관한 내용입니다. 답변 부탁드립니다.

Question

전세로 살던집이 경매로 매각이 되어 버렸습니다. 임차인은 후순위 채권자로 경매로인한 금액에서 채권 전액을 돌려 받지 못하고 일부만 받았을 경우 나머지 전세보증금 받기 어려운 것으로 압니다. 그런데 경매대금에서만 못 받는 것이지 임대인에 대한 체권자체가 사라지는 것이 아니기 때문에 별도의 소를 통해 채권회수를 할 수 있지 않나요? 방법과 절차에 대해서 설명 부탁 드립니다.

Answer 1

법무법인 에스엔의 홍경열 변호사입니다

임차인은 전입신고와 확정일자를 갖춘경우 그 일자로 저당권자와 유사한 위치를 가지기 때문에 반드시 후순위권자라고 할 수는 없습니다

그러므로 확정일자를 꼭 받아두셔야 합니다

그러나 확정일자를 받아두지 못하였거나 선순위 저당권자들보다 순위가 낮아

경매절차에서 임차보증금을 전액회수하지 못한 경우에는

당연히 남은 채권에 대하여 청구할 수 있고, 소송이나 압류 등 후속절차를 진행할 수 있습니다

소송을 통해 채권을 확보할 수 있지만 채권의 추심은 별개이므로 보전처분이나 추심절차를 통해 회수가 가능하나

임대인에게 별다른 재산이나 소득이 없는 경우에는 회수가 불가능한 경우가 생길 수 있습니다

그러므로 임대차 계약 체결당시 꼭 등기부를 확인하시고 해당 부동산의 시세와 선순위 저당권자의 채권을 파악하신뒤

계약을 하게되면 꼭 확정일자를 받아두시기 바랍니다

Answer 2

안녕하십니까

월드클래스 법률사무소의 이승환변호사입니다.

경매절차에서 보증금중 일부만 회수를 하였다면 나머지 보증금에 대해서는 당연히 임대인에게 청구할 수 있습니다.

이 경우 임대인의 다른 부동산이나 동산 등에 대해 먼저 보전처분(가압류, 가처분)을 하고, 본안 소송을 제기한 후 확정이 된다면 집행절차에 착수하면 됩니다.

잘 해결되시기를 기원합니다

감사합니다