혼자 있을 때보다함께 있는데 더 외로운 순간이 있습니다분명 사람은 곁에 있는데내 마음은 어딘가 닿지 않는 느낌입니다이럴 때 많은 사람들이 스스로를 이상하게 느낍니다“왜 이렇게 공허하지”하지만 상담실에서는 이 외로움을 다르게 보게 됩니다외로움은 단순히 혼자 있어서 생기는 감정이 아니라‘연결되지 못한다’는 감각에서 더 깊어지는 경우가 많습니다특히 가족처럼 가까운 관계일수록기대도 크고 바라는 연결감도 크기 때문에그 간격은 더 아프게 느껴집니다그래서 중요한 것은 사람이 많고 적은 것이 아니라내 마음이 어디에도 닿지 못한다고 느끼는 상태입니다외로움은 약해서 생기는 감정이 아니라연결을 원하고 있다는 신호일 수 있습니다

심리상담

왜 함께 있는데도 외로울까요?

다가구주택은 단독주택이지만 한 집에 여러세대가 거주하다 보니 집주인이 공인중개사에게 임대차 내용을 정확하게 알려주지 않는 경우가 종종 발생합니다. 임대차 내역에 관한 집주인의 말만 듣고 중개했다가 집이 경매로 넘어가 임차인에게 손해배상청구 소송을 당하는 공인중개사가 여럿 있습니다. 공인중개사가 임차인에게 다가구주택을 소개하면서 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리사항’란에 ‘계약시 임대인에게 현재 임차보증금 합계액을 물어보니 주인분이 5억 정도 받고 있다고 이야기함’이라고 기재한 경우 중개대상물 확인설명의무를 충실히 이행한 것인지 여부가 문제가 된 판결을 같이 살펴보고자 합니다. 【사건】 2019가단5050270 공제금 등 청구의 소사실관계집주인과 임차인이 공인중개사의 중개로 다가구주택 400호에 대한 임대차계약 체결(임차보증금 6,500만원) 2. 공인중개사가 임차인에게 교부한 중개대상물 확인·설명서에는 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리사항’란에 ‘계약시 임대인에게 현재 임차보증금 합계액을 물어보니 주인분이 5억 정도 받고 있다고 이야기함’이라고 기재 3. 다가구주택에 관하여 근저당권자의 신청으로 임의 경매 절차 개시하였고 임차인보다 선순위 임차인인들의 임차보증금 합계액 4억8600만원으로 임차인은 임차보증금에 대한 배당을 받지 못함 임차인의 주장 중개사는 임대차계약을 중개하면서 중개목적물의 가액, 선순위 근저당권 설정액, 선순위 임차인의 임대보증금 등 보증금 반환에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대해 확인 검토하여 중개의뢰인에게 성실 정확하게 설명해 주어야 할 의무가 있음에도 불구하고 중개사는 이에 관하여 정확히 확인을 하거나 제대로 설명하지도 않고 임차인의 보증금 반환이 문제없는 것처럼 하면서 임대차계약 체결을 권유하였고, 이에 임차인은 보증금을 제대로 반환받을 수 있다고 오인하여 이 사건 임대차계약을 체결 이와 같은 중개사의 중개행위상 과실로 인하여 임차인은 보증금을 회수하지 못하게 되는 손해를 입었으므로, 공인중개사협회는 공제계약에 따라 중개사의 중개행위로 인하여 임차인이 입은 손해액인 미수령 임대차보증금 중 80% 상당에 해당하는 52,000,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 공인중개사협회의 주장  임대차계약 체결 당시 중개사가 집주인에게 공시되지 않은 선순위 임차인에 대하여 질의하자 집주인이 합계 5억 원 정도의 보증금이 있다고 설명하며 이에 관한 서면자료 제출을 거부하였고, 임차인은 이 점을 알면서도 임대차계약을 체결한 것이므로, 중개사가 중개대상물 확인·설명의무를 위반하였다는 임차인의 주장은 이유 없음 다가구주택은 거제시에 위치하며 2016년경부터의 거제지역의 조선업 경기 불황으로 인하여 임의경매절차에서 시가보다 낮은 가격에 매각되어 임차인이 손해를 보게 된 것일 뿐이므로, 임차인의 손해와 중개사의 확인·설명의무 위반행위 사이의 인과관계가 인정되지 않음 서울중앙지방법원의 판단 1. 손해배상책임의 발생 1) 중개업자는 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개하면서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제16조에서 정한 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’이라 한다) 제30조 제1항에 의하여 이를 배상할 책임이 있음(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 등 참조). 2) 앞서 설시한 기초사실 및 앞서 채택한 증거들에 의하여 알 수 있는 다음의 각 사정 등을 종합하여 보면, 중개사는 중개대상물에 대한 확인·설명의무를 다 하지 못하였고, 이로 인하여 임차인이 이 사건 임대차계약에 따라 지급한 임대차보증금을 회수하지 못하는 손해를 입게 되었다고 봄이 상당한바, 공인중개사협회는 임차인에게 중개사와 체결한 공제계약에 따라 중개사의 과실로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상할 의무가 있음 ① 관계법령에서 정하고 있는 중개업자의 확인·설명의무는 임차의뢰인이 임대차계약 종료 후 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는데 필요한 자료를 제시하며 설명하라는 취지이므로, 중개업자는 기존 임대차보증금의 합계가 어떻게 산출된 것인지에 관한 구체적인 내용 기재도 없이 단순히 임대의뢰인으로부터 들은 액수를 전한 것만으로는 충분하지 않고, 임대의뢰인에게 이러한 금액이 산출된 근거자료를 직접 요구하여 위 액수의 정확성과 대항력의 존부, 우선변제권의 우열 등을 확인한 다음 임차의뢰인에게 위 근거자료를 제시하면서 임대차보증금을 돌려받는데 장애가 될 만한 사정이 있는지를 설명하여야 함 ② 이 다가구주택의 경우 다액의 근저당권 및 전세권등기 등이 마쳐져 있어 임차인이 보증금을 반환받지 못할 위험이 내재되어 있는 건물이므로, 중개사는 임차의뢰인인 임차인에게 부동산 등기부상의 권리관계 등을 확인하고 이를 단순히 설명하는 것에서 나아가 이러한 부동산 등기부상의 권리관계의 법적 의미 등에 관하여도 이를 설명하여야 할 의무가 있음 ③ 중개사는 이 다가구주택의 소유자인 집주인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인들의 임대차계약내역 중 임대차보증금, 임대차기간 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 하며, 중개대상물 확인·설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 함 ④ 집주인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 임대인이 자료요구에 불응하였음을 중개대상물 확인·설명서에 정확히 기재함으로써 임차의뢰인인 임차인으로 하여금 임대차 계약을 체결하는데 주의를 요하도록 할 의무가 있음. 그런데 중개대상물 확인·설명서에는 다른 임차인의 임대차보증금이나 임대차기간에 관한 구체적인 기재가 없고 단지 ‘계약시 임대인에게 현재 임차보증금 합계액을 물어보니 주인분이 5억 정도 받고 있다고 이야기함’이라는 기재가 있을 뿐이며, 달리 중개사가 위와 같은 확인·설명을 하였다고 볼 아무런 자료가 없음⑤ 다가구주택의 시가가 하락하거나 경매절차에서 시가보다 다소 하락한 가격에 낙찰될 경우 임차인이 임대차보증금을 반환받지 못할 위험은 이 사건 임대차계약 체결 당시부터 내재되어 있었던 것으로 보이므로 임차인이 중개사로부터 이와 같은 위험성 등을 제대로 고지 받았더라면 이 사건 임대차계약을 체결하지 않았거나 임대차보증금을 감축하는 등 조건을 변경하여 임대차계약을 체결하였을 것으로 보임 ⑥ 다가구주택의 시가 하락과 같은 사정은 중개사가 충분히 예상할 수 있는 이 사건 임대차계약에 내재하는 여러 위험 요소들 중의 하나에 불과하므로, 실제로 이러한 위험 요소가 현실화되었다는 사정만으로 중개사의 불법행위와 임차인의 손해발생 사이의 인과관계가 단절된다고 볼 수는 없음 법원은 중개사의 책임을 인정하였지만 다른 임차인들의 임대차 보증금을 알아보지 않은 임차인의 과실 및 중개업자가 다른 임차인들의 임대차보증금을 알기 어려움 현실적 어려움, 중개사가 받은 중개수수료 26만원에 비해 전세보증금 전체에 대해 책임을 지우는 것은 공평하지 않음, 임대차계약 최종결정권은 임차인에게 있었음 등을 이유로 중개사의 책임을 30%로 제한하였습니다. 다가구주택 임대차계약시 임차인은 집주인에게 다른 임차인의 임대차보증금을 적극적으로 물어보아야 하며 중개사고가 발생하여 임차인이 전세금을 돌려받지 못하더라도 공인중개사에게 모든 책임을 묻기는 어렵다는 것을 이 판결을 통해 알 수 있습니다.

법률

변호사

판례로 보는 다가구주택 중개사고와 공인중개사의 중개대상물 확인설명의무

힘든 일이 있어도괜찮다고 말하게 될 때가 있습니다속상한 일이 있어도 웃고 넘기고서운한 마음이 들어도 “별일 아니다”라고 정리합니다처음에는 관계를 위해서입니다분위기가 불편해지는 게 싫고괜히 갈등이 생기는 게 부담스럽기 때문입니다그런데 이런 방식이 반복되면사람은 점점 자기 감정보다‘괜찮은 분위기’를 먼저 유지하게 됩니다상담실에서는 이 흐름을 자주 보게 됩니다특히 관계를 중요하게 생각하는 사람일수록자기 감정보다 관계의 안정감을 우선하게 되는 경우가 많습니다문제는 그 과정이 길어지면나중에는 정작 자기 자신도무엇이 힘든지무엇이 서운한지잘 느끼지 못하게 된다는 점입니다그래서 필요한 것은 억지로 감정을 크게 표현하는 것이 아니라지금 내 안에 어떤 감정이 있는지를 천천히 다시 연결해보는 과정입니다