임대차보증금 반환 지급명령을 받음 어쩌죠?

저는 임대인이고 2년의 전세계약이 끝나 보증금을 돌려줘야하는데 사정의 여의치않고 다른 세입자가 구해지지않아 사정을 얘기하고 세입자에게계약 종료일에 3000만원 중 일부 1900만원을 반환하였습니다. 그리고 조금만 기다려달라 곧 해결하겠다, 그리고 남은 1100만원 중 부동산계약당시 특약조항에 수리가 모두 끝난 상태의 집이니 파손 훼손시 보상을 하여야한다와 만기 퇴실시 원상복구 및 입주청소를 하고 퇴거한다. 라는 특약조항이 있습니다.

집은 집에서 향과 담배를 피워서 벽지의 이염이 통상적인 이염이 아니라고 도배집 사장님이 그러더군요, 이건 원복 받아야한다고 그리고 벽지에 오물 장판에 큰 담배빵, 및 찍힌 자국 벽에 못질 다수 , 거실 샷시의 필름 묻지않고 덧방, 씽크볼 찌그러짐 등 일반적인 노후화가 아닌 파손이나 훼손이 많습니다. 그리고 집을 보러오던 다른 세입자분들도 향냄새때문에 입주를 꺼려하고 원상복구가 안되어있으니 더 그런거겠죠.

그리고 남은 보증금을 반환하지 않으니 살림 몇개를 두고 다른집으로 간것 같습니다. 임차권등기는 안한 상태이고 전출은 확인을 못했습니다. 키는 미반납 상태이구요

그러던중 4월3일 내용증명이 날아왔고 11일 임대차보증금 반환 지급명령이 날아왔네요, 저는 남은 반환 보증금 중 원상 복구 비용을 제하고 주고 싶습니다. 이럴 경우 어떻게 해야하나요? 아니면 세입자에게 원상복구 도배, 장판, 냄세제거 , 입주청소 , 특약사항을 지키라고 하고 다 지키면 돈을 반환하는게 맞을까요?

물론 지급명령은 이의 신청을해야겠죠? 무효화하고 채권자가 취소하든데 민사를 원하면 가야겠지만요

원상 복구 비용을 제하고 보증금 반환을 할 수 없을까요? 훼손이 어느정도여야 말이죠.

잘아시는 법무사나 변호사님 해결책좀 알려 주세요,