계약기간이 남은 상가 임차인이 계약해지 할 경우 월세를 얼마나 더 내고 계약해지 할수 있나요?

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이승환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

상가건물임대차보호법을 보면 당므과 같이 규정하고 있습니다.

제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. 

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

즉, 갱신된 임대차의 경우 존속 기간이 1년으로 되고 임대인은 중도에 해지할 수 없으나, 임차인은 언제든지 해지할 수 있고, 다만 임대인이 해지 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생한다고 규정하고 있습니다.

따라서 6월 5일에 해지통고를 하였다고 해도 3개월이 지난 후 효력이 발생하므로 3개월간의 차임은 지급할 의무가 있습니다. 이는 임대인은 해지를 못하고, 임차인만 해지를 할 수 있는 것에 반하여 3개월의 유예를 둠으로써 임대인이 다음 임차인을 구할 시간적인 여유를 둔 것입니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

임대차 계약을 갱신하고 계약기간이 1년여 정도 남았음에도 불구하고 임차인의

사정으로 인하여 계약을 해지하는 경우에는 이는 임대인과 합의해지를 하는 방법으로

해지를 해야 합니다. 그렇지 않는 경우 계약 기간 중 임의로 바로 해지 할 수는 없겠습니다.

그러므로 이러한 경우 임대인과의 계약에 있어서 3개월의 차임을 받고 합의로 해지를 하는 방법이 부적법하다고 보기 어렵습니다.

아울러 묵시적 갱신에 의하여 다시 계약이 갱신된 경우에는 언제든지 임차인이 임대인에게 계약의 해지의 통고를 할 수 있지만, 이러한 통고를 임대인이 임차인으로 부터 받은 날로 부터 3개월이 지나야 해지의 효력이 생기므로 위 3개월의 차임 공제를 하는 대신에 바로 즉시 계약의 해지를 하는 점은 특별히 법적으로 문제가 된다고 보기 어렵습니다.

그러므로 법적으로 특별히 위 차임 공제 부분을 감액하는 청구권 등은 찾기 어렵습니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아래 내용은 질문내용만을 기초로 한 것이며, 구체적인 내용에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

상가임대차보호법

제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

임대인이 상가임대차보호법 규정을 잘못이해하고 있는 것으로 보입니다. 질문자님은 계약해지통고를 하여 임대인이 이에 대한 통고를 받은 날로붜 3개월까지 임대차계약에 기한 사용수익을 할 수 있습니다.