이번에 전세계약을 감액하여 연장하는데 궁금한 부분이 있습니다.

Question

1. 전세계약 감액으로 연장시 확정일자 추가로 받아야 하는지. (은행에서 요구할수도 있다고 함)

2. 집주인이 현재 돈이 부족해서 감액한 부분 대출로 해서 저희한테 준다고 하는데 그럼 집주인은 근저당권이 설정되서 위험한 것이 아닌지..
   
   임대사업자임 / 기존 3억에서 2억5천으로 감액 / 다세대로 집주인이 방 1개만 가지고 있음 / 보증보험 가입 연장 하신다고 하심
   
   - 그럼 나중에도 다른 세입자가 안 들어오면 돈을 못 줄 수도 있지 않을까 라는 생각이 들기도 하는데 맞는 것인지요.
   

3. 전세대출도 연장해야 되는데 은행에서 감액 된 신규 계약서에 공인중개사 날인을 꼭 필요로 하는지.

전세계약 연장을 해야하는데 많은 생각이드네요.

Answer 1

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.

1. 전세보증금을 감액하는 경우에는 별도로 확정일자를 부여받을 필요는 없습니다. 기존 전세계약을 갱신하는 것이니까요. 다만 은행에서 요구한다면 받는게 좋겠지만요.

2. 이미 기존 전세계약 체결시 대항력과 확정일자를 부여받았다면 그 후에 집주인이 근저당권을 설정하더라도 근저당권은 후순위가 되기 때문에 임차인이 걱정할 부분은 없습니다. 다만 다른 세입자가 들어오지 않아서 보증금을 반환해주지 못하는 현실적인 부분은 발생할 수 있겠지만요.

3. 공인중개사의 중개는 법적 효력 발생을 위한 요건이 아닙니다. 다만 이 역시 은행에서 요구한다면 공인중개사의 중개(계약 연장이므로 중개라기보다는 대서 정도겠지요) 확인이 필요하겠지요.