빌라 신축판매업 사업자 사업소득신고 질문입니다

Question

21년에 신축한 빌라를 5년이 지난 지금 분양하려 하고, 발생하는 소득은 사업소득(종합소득세)으로 신고 예정입니다.

물건지가 재개발구역에 들어가있어서 토지+건축비 원가 대비해서 분양가가 높게 책정되어 양도차익이 많이 클것같아 3.3%원천징수 떼고 용역비 등 지급과 인테리어 등으로 세금계산서를 최대한 끊어서 비용처리를 할 예정입니다.
예를 들어 1개 호실당 양도차익이 1억5천 정도라면 1억이상 비용처리를 하고, 양도차익을 줄여도 괜찮은건지, 아니면 어느정도 선까지 처리를 해야 안전한지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 이성재 세무사입니다.

신축판매업을 통해 발생한 분양 수익을 사업소득으로 신고할 때, 소득세법 제27조에 따라 '필요경비'로 인정받기 위해서는 해당 지출이 사업 수익을 얻기 위해 직접 사용된 '실제 지출액'이어야만 합니다.

인테리어 비용이나 3.3% 원천징수를 통한 용역비 지급 등은 세금계산서, 원천징수영수증, 계좌이체 내역 등 적격 증빙을 갖춘다면 당연히 전액 비용 처리가 가능하지만, 세금을 줄일 목적으로 실제 발생하지 않은 가공의 경비를 임의로 부풀려 계상하는 것은 국세기본법 제14조의 '실질과세의 원칙'에 반하는 중대한 탈세행위로 볼 수 있을 우려가 있습니다.

따라서 세법상 비용 처리에 있어 '적당히 안전한 선'이나 '허용되는 비율'이라는 것은 존재하지 않으며, 오직 실제로 지출하고 증빙할 수 있는 금액만큼만 비용으로 반영하셔야만 합니다.

만약 호실당 1억 원 이상의 과도한 비용을 무리하게 반영하여 동종 업계 평균 대비 이익률이 비정상적으로 낮게 신고될 경우, 국세청의 시스템에 의해 세무조사 대상자로 선정될 확률이 매우 높아지며, 가공경비가 적발될 시 최대 40%의 부당과소신고가산세 등 무거운 금전적 제재 및 조세범처벌법에 따른 형사처벌까지 받을 수 있습니다.

그러므로 양도차익을 줄이기 위해 역산하여 비용을 맞추려 하시는 것 보다는 5년 전 건축 당시의 원가와 현재 발생한 실비 지출에 대한 객관적인 증빙 자료를 철저히 취합한 후 반드시 사전에 세무사와의 검토를 거쳐 합법적이고 안전한 절세 방안을 취하시는 것이 안전해보입니다. 각별한 주의를 요합니다.