증인이 있는 구두 계약의 실효성에 대해 문의 드립니다.
3사람과 함께 낙찰 받은 부동산의 지분을 낙찰자가 60프로 다른 2사람이 지분을 각각 20프로 주기로 3사람이 한 자리에서 합의했으나 나중에 그 부동산의 가치가 올라가자 낙찰자로서 60프로 지분을 가진 사람이 이제는 나몰라라하면서 법대로 하라는 식입니다. 비록 계약서를 작성하지 않았지만 3사람이 한 자리에서 함께 합의한 구두약속을 했던 건물주가 만일 자기맘대로 처분하고 약속이행을 하지 않을 경우 법적 처벌에 대해 궁금합니다~~~ 답변 부탁 드리겠습니다.
안녕하세요. 법무법인 비츠로의 정현우 대표변호사입니다.
갑 60 : 을 20 : 병 20의 비율로 비용을 부담하고 부동산을 낙찰받아 갑의 단독명의로 등기를 해 둔 것으로 보입니다.
구두계약도 계약이므로 효력이 있으며, 위와 같은 비율로 비용을 부담하였다면 비용부담부분에 관한 입증으로 이와 같은 공유지분관계를 소명할 수 있을 것으로 보입니다.
그러나 명의신탁은 원칙적으로 무효이며, 명의신탁에 따른 별도의 손해도 인정해주고 있지 않으며, 명의신탁에서 발생하는 횡령죄 등의 범죄행위도 모든 유형의 명의신탁에서 무죄로 판례가 변경되는 등 명의신탁자에 대하여 아무런 보호도 해주지 않는 방향으로 법제가 정비되어 가고 있습니다. 명의신탁을 하지 말라는 법원의 강력한 메시지인 것입니다.
명의신탁과 관련되었을 가능성이 높은 사안이므로 사안의 상세한 내용과 자료들을 정리하여 가까운 법률전문가를 찾아 제대로 된 상담을 받아보실 것을 권하여 드립니다.
참고할 만한 판례가 있어 소개해 드립니다. <대법원 2008. 2. 14. 선고 2007다69148,69155 판결>
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항, 제2항에 의하면, 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁 약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와의 사이에 부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 그 매매계약에 따라 당해 부동산의 소유권이전등기를 수탁자 명의로 마친 경우에는 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정의 무효에도 불구하고 그 명의수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 되고, 다만 명의수탁자는 명의신탁자에 대하여 부당이득반환의무를 부담하게 될 뿐이라 할 것인데, 그 계약명의신탁약정이 부동산실명법 시행 후에 이루어진 경우에는 명의신탁자는 애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없었으므로 위 명의신탁약정의 무효로 인하여 명의신탁자가 입은 손해는 당해 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금이라 할 것이고, 따라서 명의수탁자는 당해 부동산 자체가 아니라 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금만을 부당이득한다고 할 것이다(대법원 2005. 1. 28. 선고 2002다66922 판결 참조).
