법무법인 비츠로의 정현우 대표변호사입니다.

1. 우선 토지소유자가 사망하게 되면, 사망과 동시에 상속은 개시됩니다. 등기가 정리되지 않았다 하여 상속이 이루어지지 않은 것은 아니고 이미 상속은 개시되어 배우자와 자녀 등 상속인들이 각각의 상속지분의 비율로 해당 토지를 공유하게 되는 관계가 됩니다.

2. 따라서 토지소유자가 여러명이 있는 부동산이 되는 것이고, 이 경우 토지사용승낙을 공유자 전원에게서 받아야 하는지 또는 공유자 과반수만 받아도 되는 것인지에 대하여는, 시쳇말로 '케이스 바이 케이스'라고 얘기할 수 있습니다.

3. 토지사용의 경우 공유물의 관리에 관한 사항으로 공유자의 지분의 과반수로 결정한다는 민법 제265조 해석에 비추어 과반수의 동의만 있더라도 관리행위에 불과한 토지의 사용승낙을 할 수 있다는 해석이 있습니다만, 관할관청에서는 추후의 분쟁방지 등을 위하여 토지공유자 전원의 동의가 없으면 사용승낙이 있다고 할 수 없으므로 건축허가 신청을 보완명령하거나 반려할수도 있습니다.

4. 아래 참고판례와 같이 건축허가 등의 사안에서는 공유자 전원의 동의를 받아야 유효한 사용승낙이 될 것입니다.

[관련판례 : 서울행정법원 2014. 4. 24. 선고 2013구합62725 판결]

공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정을 할 수 있고, 공유자 사이에 공유물을 사용·수익할 구체적인 방법을 정하는 것은 공유물의 관리에 관한 사항이지만, 그 사용·수익의 내용이 공유물의 기존의 모습에 본질적 변화를 일으켜 ‘관리’아닌 ‘처분’이나 ‘변경’의 정도에 이르는 것이어서는 안 될 것이고, 예컨대 다수지분권자라 하여 나대지에 새로이 건물을 건축한다는지 하는 것은 ‘관리’의 범위를 넘는 것이 될 것인바(대법원 2001. 11. 27. 선고 2000다33638·33645 판결 등 참고), 이 사건 토지 위에 이 사건 각 건축가설물을 축조하고, 위 존치기간이 경과한 후에 이를 다시 연장하는 것은 단순한 공유물의 관리에 관한 사항이 아니라 위 존치기간 동안 이 사건 토지의 기존 모습에 본질적 변화를 일으키는 ‘처분’이나 ‘변경’에 가깝다 할 것이므로 대지소유자 모두의 사용승낙이 필요하다 할 것