전세 재계약 갱신청구권 사용 가능여부?

Question

안녕하세요 고수분들의 의견을 여쭙고자 문의드립니다.

일단 처음 전세 4억 계약 후 2년 주거를 하고 2년 재계약을 진행하여

보증금을 인하 하여 2억8천에 계약서 작성 후 주거를 하였습니다.

최근 재계약 시즌이 돌아와 진행하려하니 집주인이 원금액인 4억까지 재 인상을 요구하더군요

혹시 이때 재계약 당시 갱신 청구권을 사용하지 않고 계약서를 작성하였는데

이런 경우에 추가 2년 재계약을 진행 시 주변 시세에 맞게 4억에 재계약을 하여야하는지??

아니면 갱신 청구권을 사용 할 수 있는 조건이 되는지 여쭈어 봅니다.

많은 고수분들의 답변 기다려봅니다.

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

재계약 당시 계약갱신청구권행사를 명시하지 않았고 문자나 통화로도 그러한 청구권 행사를 논의한 바 없다면

그 청구권 행사를 주장할 수 있어보이고,

이 경우 보증금 증감에 대해서 임대인이 주장할 수 있으나 이는,

주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <개정 2020. 7. 31.>

② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.

위 정도로 제한될 것입니다.