아파트 전세보증금을 되돌려 받지 못 한 경우 법적 절차를 어떻게 진행해야 할까요?

안녕하세요. 법무법인 비츠로의 정현우 대표변호사입니다.

1. 임대인은 집을 빌려준 사람, 임차인은 집을 빌린 사람을 가리키는 용어입니다.

2. 임대인은 2019년 1월에 보증금을 반환하겠다고 약속하였으나 현재까지 보증금을 반환하지 않고 있고, 이에 임차인인 질문자는 현재까지 어쩔 수 없이 해당 아파트에 살고 있는 것으로 이해되는데 맞는지 모르겠습니다.

3. 전세보증금의 반환의무와 살고 있는 집의 명도의무는 동이이행관계에 있으므로 우선 명도의무 자체는 신경쓰지 않아도 됩니다만, 이사를 꼭 가야할 사정이 있다면 반드시 임차권 등기명령을 한 상태에서 주소를 이전하여야 합니다. 우리법은 주택임대차보호법을 통해 임차인을 보호하고 있고, 이에 보증금의 우선변제권, 경우에 따라 최우선변제권까지 인정하고 있으므로, 주임법상의 대항력은 보증금을 반환받기 이전까지는 반드시 유지하여야 하는 필수적인 요소입니다. 따라서 임차권등기명령이 없는 상태에서는 절대 집을 내어주거나, 주소를 이전하여서는 안됩니다.(단, 등기상 전세권을 설정한 경우에는 전세권이 담보로 작용하므로 괜찮습니다)

4. 전세보증금 반환을 임의로 거절하는 경우, 임차인은 보통 다음의 절차를 거쳐 보증금을 회수합니다.

   • 1) 임차권등기명령 및 부동산가압류

   • 2) 전세보증금반환소송

   • 3) 부동산 가압류를 압류로 전환 후 전세보증금 추심

5. 변호사와 상담하시게 되면 질문자님의 상황에 맞추어 맞춤 전략을 진행하게 됩니다. 당사자 사정에 따라 어떤 사람은 집을 비워야 하는 경우가 있고, 어떤 경우는 집을 유지하면서 소송해야 하는 경우 등 다양한 상황이 발생할 수 있기 때문에 각 상황에 따라 적절한 조치를 취하는 것이 중요합니다.

6. 때로는 내용증명을 보내는 정도로도 해결이 가능한 경우들도 있으므로, 순차적인 조치를 취할수도 있습니다. 그러나 이런 모든 상황들은 결국 상세한 법률상담을 거쳐야만 결론을 도출할 수 있는 것이므로 전문가의 도움을 꼭 받아보시길 권하여 드리겠습니다.