공유물 권리를 등기하는 방법... 있을까요
30개 사무실이 등기 하나로 되어있는 5인 공유물인데 공증통해서 각 호실별 소유자는 정해놓은 상태입니다.
그런데 누가 이걸 팔면 제3자 매수인이 이걸 모르고 살수도 있잖아요. 그래서 호실별 소유관계를 부정할수도있고 공유물분할청구소송을 할 수도 있고요.
등기에 해당 내용을 등기할수없을까요...? 아니면 선의의 매수인에게 대항할 방법이라도...
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
공증으로 각 호실별 사용·소유 관계를 정해두었더라도, 현재와 같이 등기상 하나의 부동산에 대한 공유 지분 구조라면 제삼자 매수인에게 그 내부 합의는 원칙적으로 대항할 수 없습니다. 즉, 등기에 반영되지 않는 이상 선의의 제삼자는 호실별 구분 약정을 알지 못한 채 유효하게 매수할 수 있고, 이후 공유물분할청구도 가능합니다. 다만 이를 일정 부분 방어하거나 위험을 현저히 낮추는 방법은 존재합니다.공증 약정의 법적 효력 한계
공증을 통한 호실별 소유·사용 합의는 공유자 상호 간에는 유효합니다. 그러나 이는 채권적 효력에 그치며, 물권적 효력이나 대외적 공시력은 없습니다. 따라서 공유자 중 1인이 자신의 지분을 제삼자에게 매도하면, 매수인이 선의라면 호실별 구분 약정을 부정할 수 있고, 공유물분할을 청구할 수 있습니다.등기에 직접 기재할 수 있는지 여부
현재 형태 그대로는 “호실별 소유관계” 자체를 등기에 바로 올릴 수는 없습니다. 이를 등기하려면
첫째, 건물을 구분소유가 가능하도록 구조·요건을 갖추어 집합건물로 전환하고 각 호실별로 등기를 새로 하는 방법,
둘째, 현실적으로 어렵다면 최소한 공유자 간의 구분 사용 약정을 근거로 지분 전부에 대한 지상권·임차권·전세권 설정은 불가능하므로, 대신 공유자 전원 명의의 공유물분할금지 특약을 등기하는 방법이 검토됩니다.선의의 매수인에 대한 방어 수단
가장 현실적인 수단은 공유물분할금지 특약 등기입니다. 공유자 전원이 합의해 일정 기간 공유물분할을 금지한다는 약정을 하고 이를 등기하면, 그 기간 동안 제삼자 매수인도 분할청구를 할 수 없습니다. 또한 지분 양도 시 반드시 다른 공유자의 동의를 받도록 하는 약정을 두고, 위반 시 손해배상 조항을 두는 방식으로 내부 리스크를 관리할 수 있습니다. 다만 지분 처분 자체를 완전히 막는 효력은 없습니다.