토지 거래시 평당 가격 중에 공시지가란 무엇인가요?

Question

토지 거래시 평당 가격 중에 공시지가란 무엇인가요?공시지가가 평당 30만원이면 부동산 시가는 얼마로 생각해야 하나요?계산하는 공식이 있나요?

유현심 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.공시지가는 토지거래나 세금 계산할 때 기본이 되는 기준 가격이지만, 실제 시장 거래가와는 꽤 차이가 있습니다 공시지가(표준지 공시지가)는 국토교통부에서 매년 1월 1일 기준으로 산정한 토지의 가격입니다주로 세금(재산세, 종부세, 양도세 등)과 개발부담금, 기부채납 산정 기준으로 사용됩니다공시지가가 평당 30만원이면 시세는 약 60~100만원 정도일 가능성이 있습니다

김희영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공시지가는 “부동산가격공시에 관한 법률”에 따라 산정된 토지의 가격을 말하며, 감정평가에 따른 “표준지공시지가”와 표준지공시지가를 기준하여 지자체에서 산정한 “개별공시지가”가 있습니다. 국토교통부장관이 한국부동산원(구 한국감정원)에 의뢰하여 감정평가 등을 거쳐 산정 후 표준지공시지가는 기준일 매년 1월1일로 보통 2월말경 국토교통부장관이 공시하고, 개별공시지가는 시장 군수 구청장이 매년 5월31일까지 결정 공시하며 이를 기준으로 세금 책정등에 사용됩니다. 이러한 가격은 시장변동이나 부동산의 특징, 거래자 간의 협상 등 특별한 상황을 고려하지 않고 적정가격을 결정하므로 실 거래가와는 차이가 발생하고 있으며, 정부에서는 이러한 차이를 점차 없애고자 공시지가 실거래가 반영률을 점차 높이고 있습니다. 그러나 공시지가, 공시가격을 올리면 세금부담이 늘어나므로 조세저항이 커져 2024년에는 2020년 수준인 65.5%로 인하 적용하게 되었습니다. 하지만 이 비율은 표준적인 것일 뿐 실제의 시가는 지역이나 조건별로 다를 수 있으므로 실제 주변의 상황이나 거래시 협의에 따라서 비율은 달라질 수 있습니다.

최병옥 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.공시지가는 국토교통부장관이 조사 및 평가를 해서 표준지의 단위 면적당 가격을 공시한 가격을 의미하고 이러한 공시지가는 주로 세금을 과세하기 위한 표준을 삼고 있습니다. 통상적으로 공시지가는 비싼곳은 시세대비 70~80% 정도 하고 지방의 경우 시세대비 50~60% 정도선에서 공시되고 있습니다.감사합니다.

한영현 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.공시지가는 정부가 매년 1월 1일 기준으로 전국의 표준지에 대해 공시하는 토지의 단위 면적당 가격입니다.공시지가는 세금 계산의 기초로 활용되며 개발 부담금 산정 및 보상금 산정에 행정적, 공익적 목적에 사용됩니다.공시지가는 실거래가 보다 낮은 경우가 많습니다. 감사합니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.토지 거래 시 나오는 공시지가는 말 그대로 정부(국토교통부)가 공시하는 땅값입니다. 이것은 세금 부과 기준, 보상금 산정, 각종 행정 목적 등에 사용되는 기준가격일 뿐, 실제 거래가격(시가)과는 다를 수 있습니다.공시지가란?정확한 명칭: 표준지 공시지가매년 1월 1일 기준으로 국토교통부가 평가해서 발표용도: 재산세, 종합부동산세, 개발부담금, 수용 시 보상금 등의 기준실거래가(시가)보다 낮은 편입니다 (보통 60~80% 수준, 지역이나 상황에 따라 다름)공시지가 평당 30만 원이면 시가는 얼마일까?공식처럼 딱 정해진 건 아니지만, 시세 반영률을 참고해서 계산할 수 있습니다.대략적인 시세 반영률:수도권이나 거래가 활발한 지역: 공시지가의 1.5~2배지방이나 거래가 적은 지역: 1.2~1.5배정리공시지가는 세금과 행정용 기준가격실거래가보다 보통 낮음시세 파악은 공시지가 × 반영률로 대략 계산 가능정확한 시세는 해당 지역의 실제 거래 사례나 인근 유사 토지의 시세를 함께 보는 게 좋습니다.참고하세요!!

고경훈 공인중개사 · Answer

토지 거래시 평당 가격 중에 공시지가란 무엇인가요?==> 공시가격이라는 것은 지자체 등에서 재산세 부과 등을 위하여 설정된 가격이고 이 가격은 실거래가격보다 상이하고 가격도 상대적으로 낮다고 할 수 있습니다.공시지가가 평당 30만원이면 부동산 시가는 얼마로 생각해야 하나요?==> 절대적이지 않지만 수요가 있는 것은 2-3배 정도 높습니다.계산하는 공식이 있나요?==> 없습니다. 주변 거래사례를 가지고 판단해야 합니다.

박영주 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공시 지가에는 표준지 공시지가와 개별 공시 지가가 있습니다.표준지공시지가는 국토교토부 장관이 매년 1월 1일 기준으로  발표하는 토지 가격입니다. 전국의 약 50만 필지 중 대표성을 지닌 표준 토지를 선정해, 감정 평가사가 해당 토지의 특성과 주변 환경을 종합적으로 평가합니다.이 가격은 국가나 지자체가  부동산 정책과 세금 부과의 기준이 됩니다.개별 공시지가는 각 지자체에서 산정하고  5월에 발표하는 가격입니다. 표준지 공시지가를 기준으로, 각 지역의 개별 필지 특성을 반영해 산정합니다. 세금 부과 와 개발 부담금 산 정 같은 실질적인 행정 업무에 사용됩니다. 따라서 여러분이 소유한 땅의 가치는 개별 공시 지가 로 확인하는 것이 가장 정확합니다.  공시지가 가 평 당 30만원일 경우의 금액입니다.지금은 평당을 쓰지 않고 m2당 공지 지가 금액이 나옵니다. 거기 m2에 x 공시 지가=000이 됩니다.1m2는 약 0.3025평입니다. 따라서 평 수로  변환할 때는 1m2에 0.3025를 곱하면 됩니다.예를 들어 대지가  1000m2일 경우 평수로  하면 302.5평입니다.  그러므로 평당 30만원이면  30만 x 302.5=90,750,000원이 됩니다.결론적으로 표준지 공시지가는 주로 감 평 평가의 기준으로 사용되고, 대규모 개발 사업의 보상 기준에도 활용됩니다. 반면, 개별 공시지가는 재산세와 종합 부동산 세 같은 세금 부과의 기준이 되며, 취득세와 양도소득세 산 정에도 사용됩니다.