임대차 계약 종료 관련하여 중도 퇴실시에 부분에 대해 궁금합니다.
중도퇴실시에 임대인과 임차인간의 분쟁에 관해 궁금합니다.
저희는 2년 반전세 3000에36 계약을 하고 살고있는 임차인이고
계약은 26년 10월까지이나 중도퇴실시 새로운 임차인을 구하고 나가게 되었습니다
저희는 26.1.31일 이사를 나가고 전출신고를 할 예정이고 새로 들어올 임차인은 2월7일에 들어온다고 합니다
전달 10일에 다음달 10일까지의 돈을 임대료로 지불하는데
이번 1월10일~2월10일까지의 비용은 저희가 2월7일부터 10일까지의 4일치 돈은 빼고 임대인에게 주면 되는지
임대인은 그런게 어딧냐고 2월7일에 새 임차인이 들어와도 전액 월세를 다 내라고 합니다.
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임대인이 문자가 와서 계약이 완료된 상태로 이사가는게 아니라 이사나간 1.31~2.7일 사이의 문제는 저희 책임이며
보일러 동파가 그 기간에 생기면 난처한 상황이 생긴다라고 하는데 저희가 배상해야 하는건지
그리고 이사나갈때 장판/벽지/몰딩 파손하지마라 이미 2차례나 이전 세입자들이 어처구니없이 큰 비용을 쓴적이 있다고 하네요 뭔가 트집을 잡아서 돈을 뜯어내려는거 같은 느낌이 드는데 소모품으로서 일반적인 부분은 임대인이
하는것이라고 알고 있습니다. 누가봐도 찢어지거나 훼손된게 아니면 임대인이 내는게 맞는지도 궁금합니다.
저희는 1월 31일에 이사 후 임대인이 확인하고 즉시 보증금을 받고 난 후에 전출신고를 하는게 맞지 않나요??
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잔금을 1월31일에 나가는데 2월7일 새로운 새입자가 들어오면 준다고 하는데
그럼 그동안 전출신고를 하면 안되는지, 하게되면 보증금을 못받는지
원래 이렇게 진행되는게 맞는건가요??
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
중도퇴실의 경우 임차인은 새로운 임차인이 실제로 입주하여 임대인이 월세 이중수령을 하지 않는 범위까지만 임대료를 부담하면 됩니다. 새 임차인이 이월 초에 입주한다면 그 이후 기간의 월세를 기존 임차인에게 전액 부담시키는 주장은 정당화되기 어렵습니다. 또한 임차인이 이사로 점유를 종료한 이후의 위험을 모두 부담해야 하는 구조로 볼 수는 없습니다.임대료 및 공백 기간 책임
임대차 종료일 이전 중도퇴실 시, 임차인은 실질 점유 기간에 대한 임대료만 부담하는 것이 원칙입니다. 기존 임차인이 월 말에 퇴거하고 새 임차인이 며칠 후 입주하는 경우, 그 공백 기간은 중도해지에 따른 임차인 책임으로 정산될 수 있으나, 새 임차인이 입주한 이후 기간까지 중복 청구할 수는 없습니다. 임대인이 월세 전액을 요구하는 것은 이중이득 문제가 됩니다.보일러 동파 및 하자 책임
임차인이 실제로 퇴거하여 점유·관리 상태가 종료된 이후 발생한 동파 사고까지 당연히 배상해야 한다고 보기는 어렵습니다. 다만 퇴거 시 기본적인 동절기 관리 조치를 하지 않은 경우에는 분쟁 소지가 있습니다. 장판, 벽지, 몰딩은 통상적 사용으로 인한 노후나 경미한 생활 흔적은 임대인 부담이며, 고의·중과실로 인한 훼손만 임차인 책임이 됩니다.보증금 반환과 전출신고
보증금은 임대차 종료와 목적물 인도, 확인이 이루어지면 반환되는 것이 원칙입니다. 전출신고는 보증금 반환과 직접적인 법적 연동은 없으나, 실무상 반환 전까지 전출을 유보하는 경우가 많습니다. 새 임차인 입주일까지 보증금 반환을 미루는 관행은 있으나 반드시 따라야 할 의무는 아닙니다. 분쟁 소지가 있다면 인도 사실을 명확히 하고 서면으로 정리하는 것이 중요합니다.