해외거주 임대인의 전출 불가 및 분리세대 구성에 대한 대항력 문의
안녕하세요,
이사를 준비하던 도중 괜찮은 아파트 전세 매물이 있어 계약하려고 하니
임대인분이 일본에서 일을 하고 계시고, 한국에 둘 주소가 없어 전출이 불가능하다고 하십니다.
1. 부동산에서는 임대인분이 해외에 거주하시기 때문에 분리세대 구성이 가능하다고 말씀주셨는데, 실제로 제가 전입신고 할 때 분리세대로 구성하여 제가 등본을 발급하면 집주인이 동거인이나, 혹은 제가 세대주가 되지 못한다거나 이런 일이 발생할 여지가 있을지 궁금합니다.
2. HUG 전세보증금반환보증의 경우 "전입세대확인서 확인사항 : 보증신청일 현재 타세대 전입내역이 없을 것(단독, 다가구, 다중주택제외)" 라고 나와있어 보증보험 가입은 불가능 할 것으로 판단됩니다. 현재 기준으로 근저당 잡힌 부분은 전혀 없고 기존 세입자분이 설정한 전세권만 있는 상황입니다.
이 경우 제가 확정일자와 전입신고 이후 전세권 설정을 같이 한다면 집주인이 전출을 가지 않더라도 제가 대항력을 갖출 수 있는지 궁금합니다.
3. 기존에 세입자(법인) 기준으로 전세권 설정이 되어있는데 이 부분 말소 후 제가 진행하면 되는걸까요? 기존 세입자 전세권 말소의 경우 잔금일 이전에 완료한다는 특약을 넣어서 같이 진행하면 될지 확인 부탁드립니다.
이런 경우는 특이한 경우다 보니 최대한 대항력을 갖추고자 합니다.
확인 부탁드립니다. 감사합니다.
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.
분리세대를 구성한다는 것은 집주인과 무관하게 별도로 본인이 세대주로 구성해서 전입신고를 한다는 의미입니다.
대항력은 주택점유(이사)와 전입신고만으로 발생하는 것이고, 확정일자와는 무관합니다(확정일자는 추후 주택이 경매가 될 경우 배당순위와 관련있습니다). 그리고 전세권 등기 설정과도 관련없습니다(다만 선순위 세입자의 전세권 등기가 말소되지 않으면 대항력을 상실할 수 있으므로 반드시 말소가 되어야 겠지요).
잔금일 이전에 기존 세입자의 전세권등기가 말소되면 좋겠지만 현실적으로는 신규 임차인으로부터 지급받은 전세금으로 기존 세입자에게 전세금을 반환할 가능성이 높으므로 잔금일 이전에 말소시키는 것은 어려울 수도 있습니다. 따라서 실무에서는 잔금과 동시에 기존 세입자의 전세권등기를 말소하는 것으로 약정하는 경우가 많습니다.