임대차 보증금 공탁 및 임차인 신불자 대비 전략 검토 요청

Question

임대인: 나

임차인: 신용불량 가능성 있음

건물: 명도 필요

보증금: 2,000만 원

밀린 차임: 200만 원

인도일까지 부당이득금: 300만 원

목적: 동시이행으로 인한 강제집행신청시 임차인이 공탁금 2천만원을 먼저 찾아 도망가거나 밀린 금액을 회수하지 못하는 상황 방지

검토한 전략:

1. 조건부 공탁: “임차인이 건물을 인도할 경우에만 출금 가능” 조건을 붙여 공탁

2. 임차인 대상 가압류: 임차인의 공탁금 출금청구권에 대해 법원에 가압류 신청

3. 압류·추심 신청: 판결문을 근거로 임차인의 공탁금 출금청구권을 압류·추심

4. 목표: 임차인이 공탁금을 찾아도, 밀린 차임·부당이득금을 먼저 확보

질문:

1. 위 전략(조건부 공탁 + 가압류 + 압류·추심)이 법적으로 실효성이 있는지?

2. 공탁금에서 밀린 차임 200만 원과 부당이득금 300만 원을 우선 회수할 수 있는 구조가 맞는지?

3. 임차인이 신불자인 경우, 긴급 가압류를 신청하면 공탁금 출급 자체를 막을 수 있는지?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 결론
   임대차 보증금을 조건부로 공탁하고 동시에 임차인의 공탁금 출급청구권을 가압류하는 전략은 실효성이 있습니다. 조건부 공탁만으로는 임차인이 인도 후 전액을 찾아가는 위험이 있으므로, 가압류와 추후 압류·추심 절차를 함께 진행해야 밀린 금액을 안정적으로 확보할 수 있습니다.

2. 법적 성질
   임대차 보증금 반환과 목적물 인도는 동시이행 관계에 해당합니다. 변제공탁 시 임차인이 건물을 인도해야만 출급할 수 있다는 조건을 붙일 수 있습니다. 또한 임차인의 공탁금 출급청구권은 재산권이므로 가압류나 압류·추심의 대상으로 삼을 수 있어 체불 차임과 인도 지연에 따른 부당이득을 담보할 수 있습니다.

3. 전략의 실효성
   조건부 공탁은 임대인이 의무를 이행했다는 점을 확보하는 데 의미가 있지만, 체불분까지 담보하지는 못합니다. 그러나 가압류를 병행하면 임차인이 공탁금을 출금할 때 가압류 범위 내 금액을 회수할 수 있습니다. 이후 본안 판결이나 지급명령을 받아 압류·추심으로 전환하면 실제 금전 확보가 가능합니다.

4. 우선 회수 구조
   확정된 차임은 상계 후 잔액만 공탁이 가능하고, 인도 지연에 따른 부당이득은 변동 가능성이 있으므로 가압류로 보전해야 합니다. 본안에서 확정되면 압류·추심을 통해 공탁금에서 우선 회수할 수 있으며, 제3자가 경쟁하는 경우에는 가압류 시점이 우선순위 판단 기준이 됩니다.

5. 긴급 가압류
   임차인이 신용불량 상태라면 출금청구권에 대한 긴급 가압류가 필요합니다. 공탁소에 집행 공문이 도달하면 임차인의 임의 출금이 제한되어 도주나 변제 거부 상황에서도 최소한의 안전을 확보할 수 있습니다. 이후 본안 판결과 강제집행 절차를 병행하는 것이 가장 안정적인 대응책입니다.