임대차 보호법관련하여 알고싶어요
임대차 보호법에서 대항력을 갖기위한 조건중에
*전입신고+확정일자* 인경우에 이두개가 동시에
같은 날짜에 신고 되어야 하는건지....
아님 서로 날짜가 달라도 되는건가요? 이경우에
서로 신고함에 있어 며칠까지 유효한건지 궁금 합니다.
답변 부탁 드립니다
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.
전입신고와 확정일자는 동시에 해야된다는 규정은 없습니다.
다만 전입신고는 이뤄졌는데 확정일자를 받지 않았다면
보증금 우선변제를 받지 못합니다. 따라서
전입신고와 확정일자 2가지가 모두 갖춰져야 하고
임대차 기간이 만료될때까지 효력이 유지됩니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
번거로움을 피하기 위해 전입신고시 확정일자를 받는 경우가 대다수 입니다
개인적인 사정으로 두건의 업무를 날자를 달리 할 수는 있습니다.그런데 확정일자의 완전한 효력이 나타나는 것은
확정일자를 받고 주민등록이전을 같은 날 하거나 확정일자를 먼저 받았다면
주민등록 이전일 익일(다음날)부터 유효합니다.주민등록을 먼저하고 확정일자를 늦게 받는 경우라면 확정일자를 받은 날부터 유효합니다
그런데 이 두가지 만으로 완전하지 않습니다
확정일자와 전입신고에 추가하여
임대차 계약을 통해 임대 목적물의 열쇠를 받고 목적물을 점유하는 상태(거주)이어야 합니다
이상 참고가 되셨기를 바랍니다안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
대항력은 전입신고만으로도 발생합니다.
확정일자는 경매시 우선순위를 보장받기 위해 필요하고, 서로 다른 날짜에 해도 상관없습니다.
대항력 - 전입신고
우선변제권 - 대항력 + 확정일자
소액임차인 최우선변제권 - 대항력
대항력은 전입신고 한 다음날 00시 부터 효력 발생합니다.
답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^
안녕하세요. 남순천 공인중개사입니다.
임차인이 전입신고와 확정일자를 받는 것은 매우 중요합니다. 전입신고하면서 확정일자를 받으면 됩니다. 각각 따로 받을때는 기간이 정해지지 않습니다. 같은날 전입신고하고 확정일자 받는 것이 좋습니다. 확정일자를 늦게 받으면 경매가 들어갔을 경우에 보증금을 다 돌려받지 못할수도 있습니다.
먼저 "전입신고"와 "확정일자" 각각의 목적을 이해하면 도움이 되실것 같아 먼저 설명드립니다.
1. 전입신고
"전입신고"와 "실제거주"는 계약기간 동안 본인의 거주 권리의 방해에 대한 대항력을 가지기 위한 조건입니다. 예를 들어 집주인이 특별한 사정 없이 퇴거를 요청시 거부, 즉 대항을 할 수 있는 권리가 생깁니다.
2. 확정일자
확정일자를 통해 임대인의 사정으로 인해 집이 경매에 넘어갈 경우 후순위 채권자나 권리자보다 먼저 보증금을 돌려 받을 수 있는 권리 "우선변제권"을 부여합니다.
즉, 1번 전입신고는 거주 가능 권리이며 2번 확정일자는 전세금의 반환 받을 권리로 이해하시면 되겠습니다.
그래서 얼핏 보기에는 각각 따로 기간을 두고 신청해도 될 것 같지만 우선변제권은 1번을 통한 대항력이 없으면 효력을 잃게 됩니다. 그러므로 같은 날 신청하는 것이 전세보증금을 지킬 확률을 높일 수 있습니다.
이해에 조금이나마 도움이 되셨기를 바라며 추가 궁금한 사항은 댓글로 알려주세요. 도움이 되셨다면 "좋아요"와"추천"부탁드립니다. 감사합니다.
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.
대항력이란 전입신고 + 확정일자가 아니고..
전입신고 + 점유(거주)입니다.
대부분 잔금치르고 이사가실 때 전입신고를 하시죠? 전입신고와 점유를 하게 되면 대항력이 있다고 표현하고
부동산이 매매가 됐을 경우 새로운 집주인에게 쫓겨나지 않고 계속 살 수 있는 권리가 있는 겁니다.
그런데... 경매의 경우엔 조금 다릅니다.
전입신고 + 점유가 대항력의 요건인데.. 대항력의 효력은 전입신고를 한 다음날 0시에 발생하고 쉽게 그냥 다음날이라고
생각을 하시면 되고 부동산에 설정된 최선순위 근저당, 저당, 압류, 가압류 등의 권리보다 날짜가 빠를 경우엔
낙찰자가 인수를 하여야 합니다. 따라서 대항력이 있다고 표현을 하고
만약 전입신고를 늦게 해서 이미 부동산에 설정된 근저당 등의 날짜보다 늦다면 이때는 대항력이 없다고 표현을 하며
낙찰자는 보증금을 인수하지 않습니다.
전입신고+점유=대항력이고 여기에 +확정일자 까지 받을 경우엔 우선변제권이 생기는 것이고
원래 임차보증금은 채권이라 안분배당을 해야하지만 확정일자를 받을 경우엔 근저당권처럼 순서대로 배당을 받을 수 있습니다.
우선변제권의 경우 전입신고+점유+확정일자가 필요한데 효력은 이중 가장 늦은 것을 기준으로 합니다.
위에서 언급했듯이 전입신고는 다음날 0시에 효력이 발생하기에 오늘 이사를 하고 전입신고와 확정일자를 동시에 받았다면
우선변제권의 효력은 다음날에 발생합니다.
예를 들어 전입신고 2022. 8. 11. 확정일자 2022. 8. 11. 이라면 우선변제권은 2022. 8. 12.생기는 것이고
전입신고 2022. 8. 10. 확정일자 2022. 8. 11. 이라면 우선변제권은 2022. 8. 11.생기는 것이고
이 날짜와 등기부에 가장 먼저 설정된 근저당, 저당, 압류, 가압류 등의 소위 말소기준권리라고 칭하는 권리의 날짜와 비교를
하면 됩니다. 당연히 점유(실거주)를 한 날짜도 따져야 하지만 대부분은 실제 거주를 하기에 특별한 경우를 제외하고는
전입신고와 확정일자의 날짜를 확인하시면 됩니다.
