전차인이 계약갱신을 요구할 수 있는 방법이 없는지요?
임대인의 동의를 받아 전대차계약을 체결한 전차인의 경우에 있어
임대인이 임차인과의 계약기간이 만료되었음을 이유로 점포를 비워달라고 요구할 시
전차인은 조금 더 영업하고 싶어합니다.
방법이 없을까요?
안녕하세요? 아하(Aha) 노무상담 분야 전문가 Nick 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
기본적으로 "민법 제631조 (전차인의 권리의 확정)"에 의거 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니합니다.
즉 임대차 관계가 기간만료 등이 아닌 임대인과 임차인(전대인)과의 합의 계약이 종료한 때에는 전차인의 권리는 소멸되지 않기에 전대차의 존속을 임차인에게 주장할수 있습니다. 허나 임대차 관계가 기간만료로 인해서 종료가 된다면 전대차의 존속을 임차인에게 주장할수는 없습니다.
그러나 "민법 제 638조 (해지통고의 전차인에 대한 통지)"에 의거 임대차계약이 해지의 통고로 종료되더라도 임차주택이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에게 그 사유를 통지하지 않으면 해지로써 전차인에게 대항하지 못합니다. 전차인이 해지의 통지를 받은 때에도 6개월이 지나야 해지의 효력이 생깁니다.
따라서 질문자님의 경우에 임대차계약이 해지되었더라하더라도 현재 임대인에게 동의를 받은 적법한 전대계약이기에 우선 임대인이 전차인에게 그 사유를 통지해야하며, 전차인이 해지의 통지를 받은 때에도 6개월이 지나야 해지의 효력이 생기기에, 만약 오늘 임대인으로부터 해지의 통지를 받으면 오늘부터 6개월이 지나야 해지의 효력이 생기기에 이같은 경우에는 전차인은 6개월의 기간이 더 있기에 영업을 더 할수 있을것입니다.
그럼 도움이 되었으면 합니다.
감사합니다.
