대학생자녀에게 주택증여시 세금문의
현재 부부명의로 1세대1주택(단독주택) 매매 고려하다가
대학생 자녀(22세)에게 단독주택(개별공시지가 기준)을 증여하려고 하며
전세금(부담보 증여)을 끼고 세금관련(증여 취득세, 증여세, 양도세 등)
상담을 받고 싶습니다.
안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
최초 취득시부터 자녀 명의로 주택을 취득한다면 부담부증여가 아닌, 일반적인 갭투자 취득에 해당합니다. 만약, 본인이 주택을 취득하신 이후에 자녀에게 부담부증여를 할 경우 취득세가 이중으로 부담이 될 수도 있습니다.
부담부증여시의 증여세, 양도세, 취득세를 정확하게 계산하려면 해당 주택의 시가, 공시가격 등의 정보가 필요합니다. 구체적인 세금계산 등의 상담을 원하실 경우에는 아하커넥츠로 문의를 주셔도 됩니다.
https://connects.a-ha.io/experts/4f4a4ffd759f977192bd7f3637fa9273?categoryId=144
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 남궁찬호 세무사입니다.
1. 증여세 신고시 재산평가는 시가를 원칙으로 하나 단독주택 등은 시가나 매매사례가액을 확인할 수 없습니다. 따라서 상증세법상 평가방법에 따라 해당 주택을 평가해야합니다. 개별주택가격이 2.3억원이나 월세와 보증금등을 고려한 평가액은 약 2.7억원으로 판단됩니다. (임대차계약이 체결된 재산의 평가금액 : 상증법 제61조, 62조) 따라서 개별주택가격이 아닌 위 2.7억원이 상증법상 증여재산 평가액입니다.
2. 10년 이내 증여받은 금액이 5천만원 있기 때문에 이번 증여시 해당 금액 5천만원을 합산하여 누진세율을 적용합니다. 즉 5천만원 + 주택 증여재산평가액(전세보증금 차감) - 5천만원(증여공제) 로 계산하게됩니다.
3. 취득세의 경우 무상 취득분은 4% (지방교육세 및 농특세 포함), 채무인수액에 대한 유상취득분은 1.3% (지방교육세 및 농특세 포함)입니다.
4. 전세보증금에 대한 양도소득세의 경우 양도일 현재 1세대 1주택자에 해당하는 경우 없습니다.
5. 증여세는 약 1,200만원 예상됩니다.
다만 자녀가 전세보증금을 상환할 수 있는 경제력이 있는지 확인해보아야 합니다. 만약 자력으로 상환할 수 없다고 판단되는 경우 전세보증금 분에 대한 것 역시 증여로 볼 가능성이 존재합니다.
위 내용은 단순 계산한 값으로 참고하시되, 질문자 본인의 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 의사 결정 전 반드시 세무사와 개별상담하시기 바랍니다.
답변이 도움되셨길 바랍니다.