부동산(조합아파트) 증여관련이요

Question

조합 아파트로 세대주만 신청이 가능해서 남편이 결혼전에 시아버지 이름으로 아파트를 해놔서 이름만  시아버지꺼고  저희가 거기 살고 있고 아파트 대출까지 저희가 다 갚아가고 있는데 명의를 바꾸는게 좋을지...그리고 명의를 바꾸면 증여가 될까요? 어떻게 절세를 받아야 할까요? 저희가 3년정도 대출도 다 갚고 있거든요ㅠ

유창효 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문과 같은 경우는 명의신탁에 해당되나, 원칙상 명의신탁은 부부 또는 신탁사가 아닌경우 허용되지 않기 떄문에 실제 소유자는 시어버지 입니다 그러므로 질문처럼 모든 대출금액과 구입자금을 본인이 부담하였더라도 명의를 변경하기 위해는 매매 또는 증여를 통해 명의이전을 하셔야 합니다. 실제 이런 경우에는 국가가 볼때 아드님이 아버지에게 주택자금을 현금증여한 꼴이 되고, 반대로 주택을 증여할때는 아버지가 아드님에게 주택가액만큼을 증여하는 것과 같기 떄문에 사실상의 세금부담은 커질수 밖에 없습니다. 직계존비속간 거래에는 5000만원까지만 증여비과세되고 나머지는 증여세 부과가 됩니다. 그러므로 질문의 경우에서는 매매와 증여방법등을 잘 선택하여야 하기 떄문에 세무사등의 도움을 받아 세금을 최소화할수 있는 방식으로 진행하셔야 할 부분으로 보입니다.

최병옥 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.정상적인 시세로 계약을 할 경우 일반적인 매매로 인정을 받고 또한 취득세는 납부를 하셔야 합니다.그리고 대출 또한 승계를 받아야 합니다. 정상적인 매매를 할 것인지 아니면 증여를 할 것인지는 한번 서로 비교를 해보고 좀 더 절세적인 방법을 선택을 해야 할 것으로 보이고 가까운 세무사님께 문의를 해보시고 현황을 설명을 하시면 보다 정확한 절세 방법을 구해 주시니 가까운 세무사님께 문의를 하시는 것을 추천드립니다.감사합니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.질문에 답변드리겠습니다.상황이 매우 현실적이고, 많은 분들이 겪는 고민이세요. 하나씩 천천히 정리해서 설명드릴게요. 지금 상황은 이렇습니다.조합 아파트를 시아버지 명의로 신청함 (세대주만 가능해서)실거주는 질문자님 부부가 하고 있음대출도 전부 질문자님 부부가 갚는 중현재 명의를 질문자님 혹은 남편 앞으로 변경할지 고민명의 변경 시 증여세 문제, 절세 방법이 고민1. 명의를 바꾸면 '증여'가 맞습니다지금 아파트 명의가 시아버지이기 때문에, 이를 남편 명의로 바꾸면 "시아버지가 아들에게 아파트를 증여한 것"이 됩니다.실질적으로 대출을 갚고 있다고 하더라도, 등기상 소유자가 아닌 이상 소유권이 자동으로 이전되지 않습니다.따라서 명의 이전을 하려면 "증여 등기"를 하게 되고, 이에 따라 증여세가 과세됩니다.2. 증여세 계산 시 유리한 부분다만, 다음과 같은 절세 포인트가 있습니다:증여세 공제부모 → 자식 간 증여 시 성인 자녀는 10년간 5,000만 원 공제예: 아버지가 아들에게 1억 증여 → 5,000만 원은 공제되고 나머지 5,000만 원에 대해 과세채무 인수 시 과세 대상에서 제외아파트 명의 이전 시, 남편이 남아 있는 대출을 함께 넘겨받으면, 그 대출금은 증여가 아닌 ‘채무’로 인정되기 때문에 과세 대상에서 빠집니다.예시아파트 시세 4억 원남은 대출 2억 원시아버지 → 남편 명의 이전 시→ 실질 증여가액 = 4억 - 2억 = 2억 원→ 5천만 원 공제 후 1.5억 원에 대해 증여세 과세이처럼 남편이 대출을 떠안는 방식(채무 인수)으로 등기를 하면 증여세를 낮출 수 있습니다.3. 증여가 아닌 매매 방식? → 비추천혹시 매매 형식으로 명의만 바꾸면 안 되나요? 라고 생각하실 수 있는데요, 가족 간 거래는 국세청이 매우 엄격하게 들여다봅니다. 시세보다 현저히 낮은 가격에 거래하거나 대출 없이 명의만 바꾸면 사실상 증여로 간주되어 추가 세금 + 가산세 부과될 수 있습니다.4. 절세를 위한 팁 정리잔여 대출은 남편이 인수하는 방식으로 명의이전아파트 감정평가서 확보 (적정가액 판단 위해, 국세청 기준 대비 너무 낮거나 높지 않게)증여세 신고 시 ‘부담부 증여’로 처리 → 대출이 포함된 증여는 부담부 증여로 구분 → 증여세 줄일 수 있음증여 시점 이후 5년 이내 처분 시, 추가 과세 가능성 주의 → 특히 부모 자식 간 거래 후 바로 매매하는 경우 양도세 이슈 생길 수 있음5. 그럼 명의 바꾸는 게 맞을까요?명확한 목적이 있다면, 명의 이전을 고려할 수 있습니다. 예를 들어: 향후 청약 시 무주택 유지 요건 충족하기 위해서 실질적 소유권 확보 및 상속 문제 사전 정리 목적일 때 단, 지금은 이미 실거주하고 있고, 향후 아파트 처분 계획이 없다면 증여세 납부 없이 계속 시아버지 명의로 유지하는 것도 방법입니다.마지막 요약명의 바꾸면 증여세 대상 맞습니다.대출 포함해서 ‘부담부 증여’로 하면 절세 가능.공제액(5천만 원), 채무 인수, 적정가액 확인이 핵심.절세 목적으로 ‘매매 방식’은 위험하니 피하셔야 합니다.필요시 세무사 상담 권장, 증여세는 크면 수백~천 단위로 갈 수 있어요. 참고하세요!

고경훈 공인중개사 · Answer

조합 아파트로 세대주만 신청이 가능해서 남편이 결혼전에 시아버지 이름으로 아파트를 해놔서 이름만  시아버지꺼고  저희가 거기 살고 있고 아파트 대출까지 저희가 다 갚아가고 있는데 명의를 바꾸는게 좋을지...그리고 명의를 바꾸면 증여가 될까요? 어떻게 절세를 받아야 할까요? 저희가 3년정도 대출도 다 갚고 있거든요ㅠ==> 현재 상황에서 명의를 변경하시는 것이 적절해 보입니다. 그러나 질문자님 배우자께서 아파트를 가지고 잆지 않는다면 청약을 시도한 후 명의를 변경하시는 것으로 고려도 해보시기 바랍니다. 명의변경시 부모님에게 자금 이체를 입증할 수 있는지를 고려하여 판단해야 하는 사항이고 세무적인 사항은 주변 세무사와 상담을 받아 보시기 바랍니다.

한영현 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.가족간 거래는 증여로 추정되나 매매계약서와 시세대로 매도 매수하면 문제되지 않습니다.시아버지 명의로 되어 있는 것 같은데 세대주는 본인 명의 주택이 없어도 세대주로 할 수 있습니다.질문의 요지를 정확하게 파악하기가 어렵습니다.감사합니다.