부동산 계약해지 건에 대한 귀책사유 질문 드립니다
안녕하세요
전세로 부동산 계약을 진행 하였습니다.
전세자금 약1억6천
일반 대출 가능 하다 하여 카카오 또는 토스 뱅크 대출 기준으로 계약 진행 (계약서에 어떤 은행으로 대출 받을지는 미기입)
대출 심사 진행
해당 목적물이 공시지가 140%가 1억6천
그중 인정되는 90% 인 1억4천이라는 금액을 넘어가 대출 불가 (카카오,토스 둘다)
특약사항에 건물로 인한 대출 불가시 계약금 반환 조건입니다.
해당 사유를 건물 귀책사유로 볼 수 있을까요?
결론 및 핵심 판단
특약사항에 “건물로 인한 대출 불가 시 계약금 반환”이 명시되어 있다면, 실제 대출 거절 사유가 해당 부동산의 담보가치 한도 때문이라면 이는 건물의 귀책사유로 볼 수 있습니다. 즉, 계약 체결 당시 안내받은 대출 가능금액이 허위이거나, 건물의 구조·감정가·담보인정비율 등으로 인해 대출이 불가능하게 된 경우 계약금 반환 의무는 임대인 측에 있습니다.법리 검토
전세계약에서 대출이 전제된 특약이 포함되면, 이는 효력발생의 정지조건이 됩니다. 즉, 대출 불가가 임차인 개인의 신용 문제나 신청 절차상의 문제라면 임차인의 귀책이지만, 공시지가나 담보평가로 인한 대출한도 제한은 부동산 자체의 사정이므로 임대인 측 책임으로 해석됩니다. 특히 계약 당시 “일반 대출 가능”이라는 설명이 있었다면, 임대인이 현실과 다른 정보를 제공한 것으로 계약상 신의칙 위반에 해당합니다.수사 또는 재판 대응 전략
은행의 대출거절 사유서를 확보해 사유란에 “담보인정한도 초과” 또는 “공시가격 대비 대출비율 초과” 등 건물 사정이 명시되어 있음을 입증하십시오. 이를 근거로 계약 해제 통보와 함께 계약금 반환을 내용증명으로 요구할 수 있습니다. 임대인이 반환을 거부할 경우, 계약해제에 따른 계약금 반환 청구소송을 제기하면 됩니다.추가 조치 또는 유의사항
대출이 실제로는 임차인의 신용 문제로 거절된 것이라면 귀책이 임차인에게 있으므로 주의해야 합니다. 다만 금융기관의 심사결과가 객관적으로 건물 담보가치 문제로 명시되어 있다면 임대인의 책임이 명확합니다. 내용증명 발송 후에도 해결되지 않으면 법적 절차로 이행하십시오.