잔금 전 입주 시 적절한 계약조건 문의합니다
안녕하세요,
현재 보유 중인 주택에 임차인이 ‘25.05.31까지 전세계약중입니다.
제가 ‘26.06.01자로 2년 비과세라, 매도할때 잔금일을 해당일자 이후로 해야합니다.
근데 현재 임차인이 4월정도에 이사를 나가서, 저도 입주가능일을 그 정도로해서 매수자를 확보하려고 합니다.
이때 잔금일 이전 입주가 이뤄지게 될텐데, 계약금 중도금을 입주시까지 어느정도 받고 마지막 잔금은 6월1일로 해서 소유권 이전에 필요한 서류를 넘겨주면 문제가 없을까요?
이 때 필요한 특약 같은게 있을지도 궁금합니다.
안녕하세요. 최성표 변호사입니다.
기본적인 법률 관계 검토잔금 지급 전 입주는 법적으로 가능하나, 매도인의 입장에서는 잔금 확보에 대한 위험이 있고, 매수인의 입장에서는 소유권 이전이 되지 않은 상태에서의 점유로 인한 불안정성이 존재합니다. 따라서 양 당사자의 이익을 보호하기 위한 적절한 계약 조건 설정이 필요합니다.
계약금 및 중도금 비율 설정일반적으로 잔금 전 입주의 경우, 매도인의 권리보호를 위해 계약금과 중도금의 비율을 높게 설정하는 것이 안전합니다. 예를 들어:
계약금: 매매대금의 10~20%
중도금: 매매대금의 60~70%
잔금: 매매대금의 20~30% 정도로 설정하는 것이 권장됩니다.
입주 관련 특약
입주 시기와 조건을 명확히 기재
입주 전까지의 계약금, 중도금 납부 일정 명시
관리비, 공과금 등의 부담 주체와 정산 시점 명시
잔금 지급 관련 특약
잔금 지급일자 명시 ('26.06.01)
잔금 지급과 동시에 소유권이전등기에 필요한 서류 교부 조건 명시
잔금 지급 지연 시의 위약금 등 제재조항 포함
소유권 이전 관련 특약
잔금 지급 시 소유권이전등기에 필요한 서류 교부 의무
등기 협력 의무 명시
소유권이전등기 비용 부담 주체 명시
위험 부담 관련 특약
입주 후 잔금 지급 전까지의 건물 훼손에 대한 책임
화재보험 가입 의무
제3자에 대한 임대차 금지 조항
세금 관련
비과세 요건 충족을 위한 잔금 지급일 준수 필요
취득세 납부 시기 확인
권리관계
입주 전까지 충분한 계약금, 중도금 확보
잔금 지급 전 소유권이전등기는 하지 않도록 주의
실무적 고려사항
입주 시 현장 점검 및 시설물 인수인계서 작성
각종 공과금 정산 방법 명확화
잔금 지급 전 추가 수리나 변경 공사에 대한 제한 설정
계약서 작성 시 법무사나 변호사의 검토를 받는 것이 안전합니다.
입주 전 충분한 계약금과 중도금을 확보하여 매도인의 권리를 보호해야 합니다.
특약사항은 가능한 한 구체적이고 명확하게 작성하여 향후 분쟁의 소지를 줄이는 것이 중요합니다.
이러한 조건들을 잘 설정하면, 비과세 요건도 충족하면서 안전한 거래가 가능할 것으로 판단됩니다.