2년 전세 계약서 작성 시 특약사항 질문

2년 전세를 줄려고 하는데요. 보통 특약사항에 어떤 걸 적는지 궁금합니다. 일단 생각해둔 특약은

1. 반려동물 금지, 어기면 계약을 해지한다.

   만약에 중간에 계약을 해지하게 되면 보증금 반환을 언제 하게 되는건지 궁금해요. 다음 세입자 구해질때까지 기다렸다가 주는건지 아님 바로 방 빼고 보증금을 돌려주는건지요. 만약 동물을 키우다가 벽이나 바닥이 더러워졌거나 하면 물어달라고 할건데 보통 보증금을 준 다음에 수리를 하는지 아님 수리를 먼저 해주고 보증금을 주는지요.

2. 계약을 연장한다 안한다를 결정하는 시기도 추가해야할까요? 만약 연장을 안한다면 다음 세입자를 구하는 시간이 필요할건데 보통 이런 얘기를 만기 전에 얼마나 미리 얘기해야하나요?

3. 보통 전세계약을 했을때 임대인과 임차인 사이에 어떤 트러블이 많이 생기는지 궁금합니다.