임대인의 재산이 가압류되어 경매에 넘어갈 때 세입자는 어떤 조치를 취해야 하나요?

Question

주택 소유주가 채무 문제로 인해 해당 주택이 강제경매에 회부되었습니다.

세입자가 기존 계약 조건을 유지하며 거주할 수 있는 법적 근거와, 가처분 신청과 가압류의 차이점을 구체적으로 알고 싶습니다.

추가로 경매 낙찰자에게 보증금을 반환받을 수 있는 절차도 함께 설명 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.

1. 우선 본인이 선순위 근저당권자가 없는 상태에서 전입신고를 해서 대항력(경매에서 낙찰받은 자를 상대로 임차권을 주장할 수 있는 권리)을 가지고 있는지 확인해보시고(만약 본인의 전입신고일보다 선순위 근저당권이 설정되어 있으면 대항력을 행사할 수 없습니다) 대항력이 있다면 보증금을 반환받을 때까지 계속 주택에서 거주하실 수 있습니다. 만약 대항력을 행사하지 않고 우선변제권(경매절차 낙찰대금에서 채권을 배당받는 권리)을 행사할 경우에는 경매법원에 채권신고를 하셔야 하고, 이 경우에는 추후에 대항력을 주장할 수 없게 되므로 주의하셔야 합니다(낙찰금액이 본인의 보증금 이상 되지 않는다면 보증금을 전액 회수하지 못한 상태에서 주택을 인도해주어야 하므로 고민해보셔야 합니다).

2. 가압류는 피보전권리(채권자의 채무자에 대한 채권)가 금전채권인 경우이고, 가처분은 피보전권리가 비금전채권(주택인도청구권 등)인 경우라고 이해하시면 됩니다.