전세 준 집을 증여하는 경우 증여세 기준은 어떻게 되나요?

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 Nick 변호사/회계사/세무사입니다.

질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

기본적으로 상기의 경우에는 보통 2가지 방식중 하나로 증여를 할수 있습니다.

단순증여방식과 부담부 증여방식이 있지요.

1) 우선 단순증여를 예를들어 성인자녀한테 한다면 지난 10년간 다른 증여가 없었고 증여하는 주택에서 2년 거주했다는 가정하에 증여세는 아래와 같을것입니다:

1. 증여재산가액250,000,000 (현재거래금액)

2. 증여세과세가액250,000,000 (증여재산가+액채무부담+액가산액)

3. 증여재산공제후200,000,000 (직계비속 공제액 50,000,000차감)

4. 산출세액30,000,000 (5억원 이하 세율 20%, 누진공제 10,000,000원)

5. 신고 세액공제액 900,000 (자진신고하여 납부할 경우 3% 공제)

6. 증여세 29,100,000 최종 납부액(신고 세액공제 적용)

즉 단순증여시 약 2천9백 1십만원의 증여세 가나옵니다.

2) 허나 만약 부담부 증여를 하신다면 아래와 같을것입니다(기타조건은 상기와 같다고보고):

1. 증여재산가액 250,000,000 (현재거래금액)

2. 채무부담액180,000,000

3. 증여세과세가액70,000,000 (증여재산가액 - 채무부담액 + 가산액)

4. 증여재산공제후20,000,000 (직계비속 공제액 50,000,000차감)

5. 산출세액2,000,000 (1억원 이하 세율 10%, 누진공제 0원)

6. 신고 세액공제액 60,000 (자진신고하여 납부할 경우 3% 공제)

7. 증여세1,940,000최종 납부액(신고 세액공제 적용)

즉 부담부 증여를 하신다면 약 1백 9십4만원의 증여세가 나올것입니다.

즉 단준증여시와 부담부증여시 증여세의 차이는 약 2천 7백 1십6만원정도 나는것으로 보입니다 (부담부 증여시 증여세가 훨신 낮음).

여기서 주택취득 당시 취득가액이 2억이였다고 (지금은 2억5천에 거래되는) 가정하고 1주택이라면 상기에 나오는 증여세중 낮은금액인 '부담부증여'를 선택하시면 될듯합니다(부담부증여를 해도 현재 9억 이하 1주택 2년이상 거주 비과세라서 양도세 없음 ). 물론 부담부 증여시 자녀분이 전세금액 (채무부담액)을 떠안고 가는것이지요.

허나 만약 2주택 보유중이라면, (주택취득 당시 취득가액이 2억이였다고 가정) 전세금 1억8천에대해서 질문자님이 자녀에게 받은것과 같아서 양도세(15%)는 총 4백 3십 3만9천 5백원이며, 주택이 조정대상지역에 있다면 중과세가 적용(10%가산해서25%))되어서 총 8백 2만 4천 5백원이 나올것입니다. 거기에다 증여세1,940,000원을 함께더하면 총 세금 (증여세+양도세)이 됩니다 (상기계산들은 어림잡아서 한것이라 계산상 금액의 오차가 있을수 있습니다).

결론적으로 현재 질문자님이 주신 정보를 바탕으로 주택취득 당시 취득가액이 2억이였다는 가정하에 보면 1주택 혹은 2주택이라도 '부담부증여'를 선택하는것이 바람직해보입니다.

그럼 도움이 되었으면 합니다.

감사합니다.