양도소득세 중과세와 개정연혁

1. 양도소득세 중과세 관련 규정

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다(소득세법 제104조 제7항)

1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택

4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

2.양도소득세 중과세 법령 개정 연혁

2003.12.30(소득세법 개정)

제104조 제1항 제2호의2 신설 : 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것에 대한 중과세(50%)

제104조 제1항 제2호의3 신설 : 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택에 대한 중과세(60%)

2005.12.31(소득세법 개정)

제104조 제1항 제2호의4 신설 : 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 조합원입주권 수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택에 대한 중과세(60%)

제104조 제1항 제2호의5 신설 : 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택에 대한 중과세(50%)

제104조 제1항 제2호의6 신설 : 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택에 대한 중과세(50%)

제104조 제1항 제2호의7 신설 : 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지에 대한 중과세(60%)

제104조 제1항 제2호의8 신설 : 제94조 제1항 제4호 다목의 규정에 의한 자산 중 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지의 보유현황을 감안하여 대통령령이 정하는 자산에 대한 중과세(60%)

2008.12.26(소득세법 개정) : 개정으로 중과세 완화

제104조 제6항 신설 : 제2호의 3부터 제2호의 6까지의 규정에 해당하는 주택을 2010년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 같은 항 제2호의 3부터 제2호의 6까지에서 규정한 세율을 적용하지 아니하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

1. 제1항 제2호의 3 및 제2호의 4에 해당하는 주택 : 양도소득과세표준의 100분의 45(그 보유기간이 1년 미만인 주택은 제1항 제2호의 2에 따른 세율)

2. 제1항 제2호의 5 및 제2호의 6에 해당하는 주택 : 제1항 제1호에 따른 세율(그 보유기간이 2년 미만인 주택은 제1항 제2호 또는 제2호의 2에 따른 세율)

2008.12.26 부칙 제14조 제1항 : 이 법 시행 후 2010년 12월 31일까지 취득한 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 제104조 제1항 제2호의 3부터 제2호의 6까지의 규정에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

2008.12.26 부칙 제14조 제1항에 대한 2009.05.21 개정 : 2009년 3월 16일부터 2010년 12월 31일까지 취득한 자산을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 제104조 제1항 제2호의 3부터 제2호의 8까지의 규정에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율(그 보유기간이 2년 미만이면 같은 항 제2호 또는 제2호의 2에 따른 세율)을 적용한다.

2008.12.26 부칙 제14조 제1항에 대한 2010.10.27 개정 : 2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지 취득한 자산을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 제104조 제1항 제4호부터 제9호까지의 규정에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율(그 보유기간이 2년 미만이면 같은 항 제2호 또는 제3호에 따른 세율)을 적용한다.

다만 중과세대상에 대하여 장기보유특별공제를 적용하지는 아니함(부칙 제14조 제2항)

2009.05.21(소득세법 개정) : 비사업용토지 중과세 완화 대상에 포함시키고, 전체적으로 기본세율을 적용하는 것으로 개정

제104조 제6항 개정 : 제2호의 3부터 제2호의 8까지에 해당하는 자산을 2010년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 제1항 제2호의 3부터 제2호의 8까지에서 규정한 세율을 적용하지 아니하고 제1항 제1호에 따른 세율(그 보유기간이 2년 미만이면 제1항 제2호 또는 제2호의 2에 따른 세율)을 적용한다.

2009.12.31(소득세법 개정)

제2호의2 : 제3호로 개정 - 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것에 대한 중과세(50%)

제2호의3 : 제4호로 개정 - 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택에 대한 중과세(60%)

제2호의4 : 제5호로 개정 - 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 조합원입주권 수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택에 대한 중과세(60%)

제2호의5 : 제6호로 개정 - 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택에 대한 중과세(50%)

제2호의6 : 제7호로 개정 - 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택에 대한 중과세(50%)

제2호의7 : 제8호로 개정 - 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지에 대한 중과세(60%)

제2호의8 : 제9호로 개정 - 제94조 제1항 제4호 다목의 규정에 의한 자산 중 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지의 보유현황을 감안하여 대통령령이 정하는 자산에 대한 중과세(60%)

2010.12.27(소득세법 개정) : 중과세 배제 기한 연장

제104조 제6항 개정 : 제1항 제4호부터 제9호까지에 해당하는 자산을 2012년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 제1항 제4호부터 제9호까지에서 규정한 세율을 적용하지 아니하고 제1항 제1호에 따른 세율(해당 보유기간이 2년 미만인 자산은 제1항 제2호 또는 제3호에 따른 세율)을 적용한다.

중과세 대상에 대하여 장기보유특별공제 적용하지 아니하는 규정 삭제(부칙 제14조 제2항)

2012.1.1. 주택시장 활성화를 위한 양도소득세 완화조치로 「소득세법」 제95조 제2항을 개정으로 인하여 중과대상 주택은 모두 장기보유특별공제가 적용되는 반면 특례적용으로 일반세율을 적용받는 주택은 장기보유특별공제가 배제되는 불합리가 발생하기 때문에 삭제

따라서 2012.1.1. 이후 양도한 주택에 대해서는 중과세율이 적용되더라도 장기보유특별공제는 적용되는 것으로 개정

다만 2018.4.1. 시행된 다주택자에 대한 과세체계가 중과세율이 적용되고, 장기보유특별공제도 배제되는 것으로 개정됨

2022.05.10 이후 2026.05.09까지 주택을 양도하는 분은 중과배제되고 장기보유특별공제가 적용됨(소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제12호의2, 소득세법 시행령 제167조의11 제1항 제12호, 소득세법 시행령 부칙(2022. 5. 31. 대통령령 제32654호) 제4조)

2013.01.01(소득세법 개정) : 중과세 배제 기한 연장

제104조 제6항 개정 : 제1항 제4호부터 제9호까지에 해당하는 자산을 2013년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 제1항 제4호부터 제9호까지에서 규정한 세율을 적용하지 아니하고 제1항 제1호에 따른 세율(해당 보유기간이 2년 미만인 자산은 제1항 제2호 또는 제3호에 따른 세율)을 적용한다.

2014.01.01(소득세법 개정) : 비사업용토지를 제외하고 다주택자에 대한 중과세가 삭제됨

제4호 ~ 제7호 삭제

제8호 : 기본세율에 10%을 더한 세율을 적용하는 것으로 개정

제9호 : 기본세율에 10%을 더한 세율을 적용하는 것으로 개정

제6항 삭제

2015.12.15(소득세법 개정)

제8호 : 별도 세율 구간 신설

제9호 : 별도 세율 구간 신설

2017.12.19(소득세법 개정) : 조정대상지역 중과세 규정 신설

제104조 제7항 신설

부칙 제1조 제1호에 따라 2018년 4월 1일 이후 양도하는 자산부터 중과세 적용

다주택자가 ’09.3.16.～’12.12.31. 중 취득한 주택을 ’18.4.1. 이후에 양도(조정대상지역 내 소재)한 경우 법률 제9270호 부칙 제14조 제1항에 따라 소득세법 제104조 제1항 제1호의 세율을 적용하는 것임

기획재정부 재산세제과-1422(2023.12.26.), 2023.12.26.

2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지의 기간 중 취득한 주택의 소재지가 추후「주택법」에 따른 조정대상지역으로 지정된 경우로서, 해당 주택을 양도하는 경우에는 법률 제9270호 부칙 제14조제1항에 따라 소득세법 제104조제1항제1호에 따른 세율(그 보유기간이 2년 미만이면 같은 항 제2호 또는 제3호에 따른 세율)을 적용하는 것입니다. 동 해석은 회신일 이후 결정·경정하는 분부터 적용됩니다. 끝.

>> 이전에는 중과세가 적용되는 것으로 해석되었다가(기획재정부 재산세제과-852, 2018.10.10.) 수원고등법원 2022누1294, 2023.6.21.의 판례로 위와 같이 해석이 변경됨

2018.1.1. ~ 2018.03.31까지 3주택 이상 보유자가 투기지역의 주택을 팔면 10%p 추가과세를 적용, 2018.04.01 이후에는 중과세 적용

2020.08.18(소득세법 개정)

제104조 제7항 세율 10% 증가, 보유기간 1년에서 2년으로 증가 등 개정

2022.05.31(소득세법 시행령 개정)

2022년 5월 10일 이후 주택을 양도하는 경우 중과세가 배제됨

2022.05.31 다음의 규정이 신설됨

소득세법 시행령 제167조의3 제1항

① 법 제104조 제7항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다. (2020. 2. 11. 개정)

12의 2. 법 제95조 제4항에 따른 보유기간이 2년(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택을 2023년 5월 9일까지 양도하는 경우 그 해당 주택 (2022. 5. 31. 신설)

2023.02.28(소득세법 시행령 개정)

2024년 5월 9일까지로 중과세 배제 연장

2024.02.29(소득세법 시행령 개정)

2025년 5월 9일까지로 중과세 배제 연장

2025.02.28(소득세법 시행령 개정)

2026년 5월 9일까지로 중과세 배제 연장

감사합니다.