세움인베스트 [부동산 시리즈] 전세가 사라지면 집값이 안 오를까요? 월세가 매매가를 밀어 올리는 이

안녕하세요

금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다.

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대출 규제로 인해

전세가 줄어들고 월세 비중이 높아지는 '전세의 월세화'가 빠르게 진행되고 있죠.

그러다 보니 상담 현장에서 이런 질문을 자주 받습니다.

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"대표님, 전세는 보증금이 크니까 매매가를 밀어 올리는 게 이해가 가는데,

보증금이 적은 월세가 어떻게 10억, 20억 하는 집값을 밀어 올린다는 건가요?

전세가 사라지면 집값도 안 오르는 거 아닌가요?"

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결론부터 말씀드리면,

전세가 사라져도 월세가 오르면 매매가는 반드시 따라 오릅니다.

오늘은 그 원리를 아주 쉽게, 풀어드릴게요.

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우리는 매일 '거주비용'을 계산하며 삽니다

사람은 누구나 원룸이든 고시원이든 집이든, 어딘가에는 살아야 합니다.

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우리는 매달 주거를 위해 일정 금액을 지출하는데,

이것을 '거주비용'이라고 합니다.

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거주 유형에 따른 비용을 계산해 볼까요?

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· 매매 : 주택담보대출 이자

· 전세 : 전세대출 이자

· 월세 : 순수 월세

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결국 사람들은 이 세 가지 선택지 중에서

"어디에 사는 게 내 통장에서 나가는 돈을 가장 아낄 수 있을까?"

를 끊임없이 비교하며 움직입니다.

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'이 돈 낼 바엔 사고 만다'는 심리 (월 225만 원 vs 250만 원)

예를 들어 시세 9억짜리 아파트가 있다고 가정해 보겠습니다.

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· 매매로 살 때

주택담보대출 금리가 연 4.5% 라면,

6억을 대출받았을 때 원금을 제외한 연 이자는 대략 2,700만 원

즉 매달 약 225만 원의 거주비용이 발생합니다.

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· 월세로 살 때

만약 이 단지의 월세가 250만 원이라면 어떨까요?

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여러분이 세입자라면 어떤 선택을 하시겠어요?

당연히 매달 25만 원을 아낄 수 있는 매매를 선택할 것입니다.

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"이 돈(월세 250) 내고 남의 집 사느니,

차라리 이자 225 내고 내 집 사겠다!"는 수요가 폭발하게 되고,

이 수요가 매매 시장으로 몰리면서 결국 집값을 밀어 올리는 구조입니다.

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​왜 '월세'가 '전세'와 같은 개념일까요?

우리는 흔히 전세금이 매매가에 바짝 붙어야(갭이 줄어야) 집값이 오른다고 생각합니다.

전세는 목돈이 오가기 때문이죠.

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하지만 실제로 시장을 움직이는 기준은 '목돈'이 아니라 '대출 이자'입니다.

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누가 매매가, 전세가를 전액 현금으로 들고 있나요?

대부분 대출을 받습니다.

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결국 임차인 입장에서는

'전세대출 이자'나 '월세'나 매달 나가는 생돈인 것은 마찬가지입니다.

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전세가가 올라서 전세대출 이자가 월세보다 비싸지면 월세로 가고,

월세가 너무 올라서 주담대 이자보다 비싸지면 매매로 가는 것입니다.

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형태만 다를 뿐,

거주비용의 균형을 맞추기 위해 매매가는 끊임없이 이동하게 됩니다.

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전세가 소멸하면 집값이 멈출 거라는 착각

수익률 공식으로 봐도 명확합니다.

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· 수익률 = 임대 수익(분자) / 매매가(분모) x 100

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입주 물량이 부족해져서 월세(임대 수익)가 올라가면 분자가 커지죠?

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그럼 수익률을 맞추기 위해 분모인 매매가도 결국 따라 올라갈 수밖에 없는 것이

경제의 기본 원리입니다.

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"이제 전세가 소멸할 것이니

매매가가 오를 일은 없다"라는 달콤한 말에 속지 마세요.

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그런 말을 믿고 대비하지 않다가는,

나중에 내 월급의 절반을 월세로 내며 정작 집값은 더 멀어지는 상황을 맞이할 수 있습니다.

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전세가 월세로 바뀌는 시대일수록, 우리는 전세가율이라는 낡은 지표에서 벗어나

'월세와 대출 이자의 상관관계'를 빠르게 깨우쳐야 합니다.

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이상

다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.