배당 수익률 5개월에 4% 만기가 얼마 안 남은 모기지 리츠

안녕하세요, 카레라입니다.

최근 상업용 부동산 시장이 위태롭다 보니 부동산 기반 채권이라 하면 다들 불안해하지만, 오늘 이야기할 이 종목은 조금 다릅니다. 만기가 딱 5개월 정도 남았는데요, 액면가 기준 연 7% 고정금리로 2021년 발행되어 2026년 3월 31일 만기까지 분기마다 0.44달러씩 꾸준히 이자를 지급합니다.

1. Terra Property Trust(Terra PT)와 Terra Income Fund 6의 정체

• Terra PT는 부동산을 직접 보유하고 임대료를 받는 전통적인 REIT가 아님

• 대신 상업용 부동산을 담보로 대출을 실행하고 그 대출의 이자와 수수료에서 수익을 창출하는 구조

• 주로 오피스, 의료오피스, 학생기숙사 등 미국 전역의 상업용 부동산을 담보로 대출을 실행하며 대출 규모는 1,000~5,000만 달러 수준

• 대출 구조는 선순위 담보대출 외에도 메자닌 대출, 우선지분(preferred equity)까지 혼합된 형태로 구성돼 있음

• 이런 포트폴리오를 구조화해 보유하거나 시장 상황에 따라 중간 매각함으로써 유동성을 확보하는 방식

• Terra PT의 주요 목적은 안정적 임대 수익보다는 이자수익을 기반으로 한 ‘신용형 리츠’ 구조로 부동산 담보대출을 통해 꾸준한 현금흐름을 창출

• 담보를 통한 안정성과 신용구조를 통한 수익성을 동시에 노리는 신용형 대출 리츠라 보면 됨

• Terra Income Fund 6은 Terra PT의 자회사로 이 구조를 통해 자금을 조달해 상업용 부동산 대출 포트폴리오를 확장하기 위해 설립됨

• Terra PT의 리스크는 부동산 가격이 아니라 대출자들의 상환능력과 신용구조에 달려있다는 점이 특징

2. TFSA의 발행 배경과 구조

• Terra Income Fund 6은 2021년 2월 약 3,475만 달러 규모로 7% 고정금리 무담보 노트를 발행

• 이후 옵션 포함 총 3,837만 달러까지 확대

• 자금조달 목적은 상업용 부동산 담보대출과 관련 투자를 위한 신규 자금 확보

• 발행조건은 액면가 25달러, 연 7% 이자, 분기별 지급(3월, 6월, 9월, 12월)이며 2021년 6월 30일부터 첫 배당 지급이 시작됨

• 만기는 2026년 3월 31일로 2023년 2월 10일 이후부터 조기상환(Call) 옵션이 있었지만 이제는 만기가 더 가까워 사실상 그대로 만기까지 가는 상황

• TFSA는 무담보 선순위 채권으로 담보가 특정되어 있진 않지만 발행사의 다른 일반채권과 동일한 상환 순위를 가짐

• 현재 이 채권은 1주당 약 24.69달러에 거래되고 있어 약간의 시장 리스크가 반영된 상태지만 만기 상환 시 약 25달러로 상환된다고 가정하면 4% 수준의 추가 수익이 가능

• 남은 기간 약 5개월 동안 분기이자 0.44달러 두 번과 상환 차익 0.31달러를 합쳐 약 1달러 수익을 기대할 수 있음

• 단기 만기, 고정금리, 할인매수로 인한 추가 수익이라는 세 가지 요소가 TFSA의 매력 포인트

3. Terra Income Fund 6의 재무 상황

• 2025년 2분기 기준 영업이익은 약 186만 달러로 전년 대비 소폭 증가했지만 대손충당금 증가와 이자비용 상승으로 분기 순손실 기록

• 영업이익이 플러스라는 건 본업 자체는 수익을 내고 있다는 의미지만 금융비용이 이를 상쇄해 순손실 구간에 머물러 있음

• 현금성 자산은 2024년 말 300만 달러에서 2025년 6월 말 29.5만 달러로 급감해 유동성 완충 여력이 매우 얇아진 상태

• 무담보채 잔액은 약 3,723만 달러, 참여계약 관련 부채는 약 1,980만 달러로 부담이 존재

4. 만기 상환 가능성과 리스크

• Terra PT는 2025년 10월 17일 8-K 공시를 통해 TFSA(7%)와 본사채(6%) 두 건 모두 2026년 만기 상환 계획을 공식 발표

• 상환재원은 대출원금 회수, 자산매각, 재조달(차환발행) 세 축으로 마련할 계획, 이는 부동산 대출 리츠에서 흔히 쓰이는 구조

• Terra PT가 보유한 대출 포트폴리오는 총 9건, 원금 2.45억 달러, 평균 이자율 13.12%, 평균 잔여 만기 1.55년

• 대출의 장부가와 공정가가 모두 1.78억 달러로 일치해, 시장가치 훼손 없이 매각 또는 조기 회수 가능성이 높음

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