<경기불황속 고액부동산으로 수요가 집중되는이유>

한국의 경제위기와 부동산시장의 영향

대한민국의 대내외 적으로 좋지 않는 상황입니다. 국내적으로는 불안정한 정치 상황과 함께 경기불황으로 인해 소비 심리가 크게 위축되면서 폐업률과 공실률이 빠르게 증가하고 있고 2년넘게 지속되는 고금리 시대로 인하여 가계부채 증가와 연체율까지 상승하고 있습니다.

미국의 새로 출발한 트럼프 2기 행정부는 미국 우선주의로 연일 전세계를 상대로 관세를 높이고 있고 이로인하여 지속적으로 감소하던 인플레이션이 상승으로 돌아서고 수출에도 문제가 생기는 듯 한국 경제의 위기설이 지속되고 있습니다. 이러한 상황에 따라 작년 기준금리 인하 시작으로 회복하기 시작했던 주택시장역시도 그 속도가 주춤해지고 현재는 다시 거래량도 줄어들면서 중,하급지의 부동산 시장은 여전히 고점을 회복하지 못한체 약세에 빠져 있습니다.

상업용 부동산 시장도 최근 상가의 경매 낙찰률이 크게 하락하고 있고 서울의 주요상권에서도 공실률이 높아지면서 수익형부동산인 꼬마빌딩시장에서도 이러한 임차 시장의 약세에 따라 공실문제가 해결되지 못한 상황으로 거래량 및 가격의 회복이 더뎌지고 있는 상황입니다. 결국 현재의 경기불황은 하루이틀내에 빠르게 해결되기 힘들 것으로 생각되며 이를 위해서 정치권에서는 추경에 관한 논의 및 결국 일시중단된 기준금리 인하를 다시 시작해야 한다는 주장이 높아지고 있습니다.

부동산 시장에서도 이러한 불황극복을 위하여 크고작은 부동산 규제들을 다시 해제하기 시작하였지만 그 효과가 미비하였고 2025년 2월 12일 부로 부동산 시장 과열의 상징적인 대책으로 꼽히는 삼성동 일대의 토지거래허가구역까지 해제를 하였습니다. 하지만 여전히 높은 공사비와 인건비 영향으로 주요 대형 건설사에서도 위기설이 나오고 있으며 이는 주택시장도 여러 재건축 재개발 등의 신규 공급이 중단되고 있으며 빌딩시장에서도 현재 리모델링과 신축등의 디벨로퍼 투자자들의 수요가 급감한 상태입니다.

​위기상황에서도 고액부동산의 수요가 증가하는이유

모두가 체감하듯 이렇게 안 좋은 상황 속에서 주식시장 가상화폐 시장과 같이 작년 좋은 성과를 냈던 투자시장에서도 최근 들어 약세로 전환한 상황에서 유일하게 고액의 부동산 시장은 오히려 작년부터 이어진 상승세가 지속되고 있습니다.

주택시장에서 대부분의 아파트들이 여전히 2021년의 고점 대비 10~20% 하락한 상황을 회복하지 못한데 반해 핵심 지역으로 손꼽히는 강남 서초 용산 성수의 50억 이상의 초고가 주택시장은 2년째 지속적으로 신고가를 갱신하고 있으며 거래량 역시도 증가하고 있는 상황입니다. 빌딩시장을 살펴보면 이같은 현상은 동일하게 나타나는데 공실문제가 지속되면서 강남에서도 이면에 위치한 중소형 빌딩과 하급지역은 급매물의 증가와 빌딩 가격이 하락하고 있지만 최상급지로 손꼽히는 강남의 신사동, 청담동에서는 임대료가 상승하고 거래 가액 역시도 상승하고 있으며 성수동 메인 골목에서도 같은 모습을 보이고 있습니다. 서울 전체 빌딩 시장을 보더라도 지역을 불문하고 역세권 대로변 위치한 핵심입지의 건물들과 메디컬 빌딩 등은 경기불황과는 무관하게 가격과 거래량 모두 상승하는 상황입니다.

이처럼 부동산 시장 전체도 철저하게 양극화된 모습입니다. 이러한 결과는 경기 불황에 따른 위기를 대응하기 위해 안전자산으로 투자 수요가 집중되기 때문입니다.

불황에서는 변동성이 높거나 공격적인 투자보다는 안정적인 입지에서 불황을 극복할 때 까지 버틸 수 있도록 투자 수익률을 포기하더라도 투자 자산 자체가 검증된 투자 대상으로 자산 이동을 하며 경제 상황 속에 신규 공급 물량은 감소하므로 고액 부동산 시장에서는 오히려 초과 수요 시장으로 전환되고 있는 상황입니다. 또한 높은 인플레이션 상태로 인하여 보유 자산을 단순히 처분한 뒤 현금을 보유하기에 매우 불리한 상황이므로, 이 조건들이 합쳐져서 최근 같은 양극화된 투자 시장의 상황이 되었습니다. 자산가들은 오랜 시간 투자를 진행하면서 이러한 위기와 기회가 반복되는 상황을 학습했기에 이렇게 투자시장의 변화는 빠르게 진행되고 있습니다.

신규 빌딩 투자자 입장에서도 이러한 과거의 위기 사례를 충분히 참고하여 현 상황에 맞는 투자 전략을 만들어야 합니다.