세금·세무

[세법개정안] 주택임대사업자의 양도소득세 중과배제 단계적 폐지 (자동말소일로부터 1년 내 팔아야 중과배제)

26.08.29

문용현 세무사

[세법개정안]

주택임대사업자의 양도소득세 중과배제 단계적 폐지

(자동말소일로부터 1년 내 팔아야 중과배제)

안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.

이번 세법 개정안 중 주택임대사업자의 양도소득세 중과배제 단계적인 폐지제도가 있습니다. 아직 개정안이기 때문에 확정된 것은 아니나, 개정안과 크게 벗어나지 않는 범위 내에서 개정될 확률이 매우 높아보이기는 합니다. 이번 개정안은 아래 재정경제부 사이트에서 자세하게 확인할 수 있습니다.

재정경제부

2026년 세제개편안 발표

mofe.go.kr

현재는 주택임대사업자가 아래 요건을 모두 충족하고 임대주택을 양도할 경우, 다주택자의 조정지역 주택이더라도 양도소득세는 중과되지 않습니다.

1. 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외의 지역은 3억원)이하

2. 의무임대기간 준수

- 2018.03.31 이전 등록 : 단기임대주택 or 장기임대주택 등록 + 5년 이상 임대

- 2018.04.01 ~ 2020.08.17 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 8년 이상 임대

- 2020. 08.18 이후 ~ 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 10년 이상 임대

3. 임대료 증액제한 준수

- 종전 계약 대비 보증금이나 임대료 5% 범위내로 상한

4. 지방자치단체 + 세무서에 모두 주택임대사업자로 등록

주택임대사업자의 양도세 중과배제에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 됩니다.

주택임대사업자의 양도소득세 중과배제(자진말소, 자동말소 등)

주택임대사업자의 양도소득세 중과배제 (자진말소, 자동말소 등) 전화상담 또는 방문상담은 아래 사이트에...

blog.naver.com

이번 개정안으로 인하여 조정지역의 매입임대 아파트는 임대주택 요건을 모두 충족하더라도 일정기간 내에 처분을 하셔야만 양도소득세 중과가 되지 않습니다. 모든 임대주택이 중배제 폐지가 되는 것이 아니고, 다주택자의 조정지역 + 매입임대 + 아파트만 해당되는 것입니다.

1) 결론적으로 임대주택 자동 말소일로부터 1년 이내(26년도까지 자동말소된 경우에는 27.12.31까지) 파셔야만 양도소득세가 중과되지 않습니다.

2) 자동말소일로부터 2년 이내 양도할 경우, +10%p(3주택 이상 : +15%p)로 양도세중과가 되고,

3) 2년 경과 후 양도할 경우, 본래 양도세 중과세율인 +20%p(3주택 이상 : +30%p)로 양도소득세가 중과가 됩니다.

따라서 조정지역의 자동말소된 임대아파트는 자동말소일로부터 1년이내(26년까지 말소된 경우 27.12.31 이내)까지 양도하셔야만 다주택자의 조정지역 양도소득세 중과를 피할 수 있습니다. 그 이후 양도할 경우에는 중과되지 않을 경우의 양도소득세보다 2배 이상 차이가 날 수 있습니다.