법률
오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(63)
1. 오늘은 관리단이 조직되어 있지 않은 공동주택의 관리를 위하여 건축주가 채용한 관리인의 불법행위와 건축주의 사용자책임에 관한 대법원의 판결{대법원 1989. 10. 10. 선고 89다카 2278 손해배상(기) 판결}에 대하여 살펴보고자 합니다.
2. 사실관계와 관련하여, 소외 1은 ○○맨션의 6층 603호에서 소외 2가 조작하는 곤돌라(gondola)에 이삿짐을 실어 내리는 작업을 하다가 곤돌라의 쇠줄이 끊겨 6층에서 지상으로 추락하여 사망을 하였고, 위 ○○맨션은 피고가 건축한 아파트로서 위 사고 무렵 약 60세대는 분양되었으나 약 50세대는 분양되지 아니하여 미분양분에 대하여는 피고가 소유권을 보유한 채 임대를 하고 있었으며, 위 곤돌라는 ○○맨션의 11층 옥상 베란다에 부착되어 있는 구조물로서 ○○맨션의 이삿짐을 운반하는 중요한 부대시설이고 따라서 ○○맨션의 입주자는 누구나 사용할 수 있는 ○○맨션의 공용부분이었는데, 소외 1의 상속인들이 피고를 상대로 손해배상 청구 소송을 제기하였는데, 당시 집합건물법에 따른 관리단이 구성되어 있지 않았습니다.
3. 위 사건에 대하여 원심 법원은 '부대시설인 곤돌라의 작동을 포함한 위 ○○맨션 건물의 관리는 관리단의 소관 사무이지 피고의 소관 사무가 아니며, 한편 관리단은 그 대표 내지 집행기관으로 관리인을 두어 그 사무를 처리하고 있고, 관리인이 다시 그 업무의 일부를 처리하고 보조하게 하기 위하여 채용한 자는 관리인의 피용인이 아니라 관리단의 피용인이라 할 것이므로 소외 2를 설사 피고가 채용하였다 하여도 동인에 대한 사용자는 관리단이지 피고가 아니라고 판시하면서, 피고가 주택건설촉진법이 정한 사업주체로서 관리 의무 기간이 지난 이후 관리단 집회에서 관리인으로 선임된 바 없이 건축주로서 관리단에서 관리인을 선임하여 관리하기까지 편의상 관리를 하였다 하여도 이는 법률상 당연히 설립되게 되어 있는 관리단의 사무집행을 적법한 대표권 없이 임의로 처리한 것이 될 뿐이므로 피고를 관리단과 떠난 별개 독립한 관리주체라고는 할 수 없다.'는 이유로 원고의 청구를 기각하였는데, 이에 대한 상고에 대하여 대법원은 원심을 파기하였습니다.
4. 대법원은 위 사안에서 '민법 제756조가 규정하고 있는 사용자책임의 요건으로서의 사용자의 사무라 함은 법률적, 계속적인 것에 한하지 아니하고 사실적, 일시적 사무라도 무방한 것이므로 원심이 판시한 대로 위 ○○맨션이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용을 받는 공동주택으로서 동 법률에 의하여 당연 설립 기구인 관리단이 관리하도록 되어 있다 하더라도 관리단이 조직으로서의 실제를 갖추지 못하여 건축주인 피고가 관리인을 채용하여 위 건물을 관리토록 하면서 그를 지휘, 감독하는 등 사실상 위 건물관리 사무를 주관하여 왔다면 피고는 그 관리인의 고의, 과실로 인한 손해에 대하여 사용자로서의 책임을 면할 수 없다 할 것이다.'는 판시를 통하여 기준을 세워 주었습니다.
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