배당 수익률 8% : 파란만장한 역사를 겪어온 산업용 리츠

안녕하세요, 카레라입니다.

요즘 미국 리츠 시장에서 배당을 30년 넘게 깎지 않고 꾸준히 주는 회사는 생각보다 드뭅니다. 그런데도 여전히 8% 안팎의 배당을 뿌리는 리츠가 버티고 있으니 그 주인공이 바로 One Liberty Properties(OLP)입니다.

1 . One Liberty Properties(OLP) 소개

• OLP는 미국 상장 리츠(부동산 투자신탁)로 원래 소매용 부동산 위주였던 포트폴리오를 산업용(물류창고, 유통센터 등)으로 확 갈아탄 회사

• 2025년 기준 임대수익의 70% 이상이 물류창고 등 산업용 부동산에서 나오고 나머지 잡다한 상업용 부동산은 줄이고 있음

• 본사는 메릴랜드에 있고 외부 위탁 없이 직접 부동산 관리하는 자기관리형 리츠

• 미국 31개 주에 100개가 넘는 건물을 직접 챙기고 임대계약 대부분이 순임대(net lease) 구조라 임대료만 따박따박 받는 구조

• 임대율이 98%를 넘고, 건물 놀릴 일이 거의 없는 안정적인 임대 시스템을 자랑

• 1990년대 초부터 한 번도 배당을 빼먹은 적이 없고 2025년 기준 129분기 연속 배당 지급에 단 한 번도 배당 삭감 없이 유지 혹은 인상만 해 온 리츠

• 전체적으로 고배당+장기 배당 트랙레코드에서 손에 꼽히는 리츠

2. OLP의 배당 지속 가능성과 재무 구조

• 2025년 기준 배당수익률은 8% 안팎으로 웬만한 BDC들보다 더 높음

• AFFO(조정운용현금흐름) 대비 배당 지급률이 90% 초반으로 리츠 법적 기준과 거의 똑같은 수준임

• 영업이익 대비 이자비용 커버리지는 2.6배, 감가상각 등 뺀 EBITDA 기준으론 3배 가까이 돼서 업계 평균은 나옴

• 이자비용이 최근 급격히 늘었지만 아직까지는 이자 갚느라 허덕이지는 않는 수준임

• 유동자산 대비 유동부채 비율은 1배 내외로 단기부채 상환엔 큰 무리가 없음

• 다만 배당금이 현금흐름의 대부분을 털어가는 구조라 리츠 특유의 빠듯한 현금흐름 문제는 여전함

3. OLP의 이자 지급 능력과 유동성

• 영업이익이 이자비용의 2배 이상이라서 단기적으로 이자 못 줄 걱정은 딱히 없음

• 현금+현금성 자산, 신용한도까지 합치면 급한 불은 끌 수 있는 체력은 남아있음

• 유동부채 상환이나 단기 유동성 위기 상황에서도 은행 신용한도로 돌려막는 게 가능

• 배당으로 털리는 현금이 워낙 많아서 남는 돈이 거의 없다는 게 유일한 아킬레스건임

4. 만기 구조와 기타 부채 상황

• 부동산 담보대출(모기지)이 4억 달러가 넘고 신용한도는 아직 여유 있게 가용

• 대출 만기 구조가 분산돼 있어서 단기적으로 몰려있는 부채 상환 리스크는 낮음

• 부동산 가치 대비 LTV도 50~60% 수준이라 리츠 평균에서 조금 높은 편이지만 위험 신호까진 아님

• 다만 이자율이 전반적으로 올라가고 있어, 몇 년 뒤엔 지금보다 더 빡빡한 상황이 올 수 있음

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