세움인베스트 [부동산 시리즈] 부동산 세제 개편안 양포세무사 재등장, 모르면 세금 더 낸다

안녕하세요,

금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다.

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정부가 발표한 세제 개편안을 두고 시장의 반응이 심상치 않습니다.

"웬만한 세무 전문가도 대응하기 어려울 만큼 따져야 할 경우의 수가 많아졌다"는 말이 나올 정도입니다.

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2019년, 제도가 너무 복잡해진 나머지

세무사들이 양도세 상담 자체를 꺼렸던 '양포 세무사(양도소득세 상담을 포기한 세무사)' 현상, 기억하시나요?

그 현상이 2026년, 다시 재등장할 조짐을 보이고 있습니다.

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지금 확인하지 않으시면,

내 집을 팔 때 '세제를 몰라서' 세금을 더 내는 쪽이 될 수도 있습니다.

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'양포 세무사', 다시 등장한 이유

'양포 세무사'는 양도소득세 상담을 포기한 세무사를 뜻하는 말입니다.

2019년 문정부 시절 집값을 잡기 위해 정부가 세제를 대폭 손질하면서 제도가 지나치게 복잡해졌고,

세금을 더 낸 고객의 항의나 소송을 걱정한 세무사들이 상담 자체를 피하면서 생겨난 신조어입니다.

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2026년 8월 개편안을 두고 이 말이 다시 회자되는 이유는 간단합니다.

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· 규정이 자주 바뀌고 예외 조항이 지나치게 많아졌습니다.

· 잘못된 상담 한 번으로 수천만 원에서 수억 원의 세금 차이가 발생할 수 있습니다.

· 상담을 잘못했을 때 세무사가 지는 법적 책임 부담도 커졌습니다.

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전문가조차 상담을 포기하는 세금이라니, 일반 납세자 입장에서는 남 일이 아닙니다.

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대체 뭐가 이렇게 복잡해졌나, 10여 가지 변수

양도소득세나 종합부동산세를 제대로 계산하려면 이제 아래 항목을 전부 따져야 합니다.

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· 보유 주택 수와 주택 가격

· 실거주 여부와 전체 거주 기간

· 양도 시점에 따른 공제 한도

· 비거주 사유가 전학·전근 등 특례 조항에 해당하는지

· 비수도권으로 이사하는지 여부

· 조정 대상 지역 해당 여부

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이걸 다 조합하면 경우의 수가 10여 가지를 훌쩍 넘습니다.

대표적인 개편 내용 몇 가지만 짚어보겠습니다.

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· 장기보유특별공제, '유효기간 1년짜리' 제도가 생겼습니다.

기존에는 보유 기간과 거주 기간을 모두 반영해 최대 80%까지 공제해줬는데, 2029년부터는 거주 기간만 따지는 방식으로 바뀝니다.

문제는 그 사이 낀 2028년입니다.

이 해에는 1주택 기준 보유 기간에 따라 20%, 거주 기간에 따라 60%를 공제하는 별도 규정이 한시적으로 적용됩니다.

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· 다주택자 양도세 중과, 석 달 만에 다시 완화됩니다.

지난 5월 10일부터 시행된 중과가 다시 완화되는데,

완화 폭이 파는 시점(2027년인지 2028년인지)과 보유 주택 수에 따라 또 달라집니다.

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· 종부세 공정시장가액비율도 지역별로 갈립니다.

현재 60%인 이 비율이 지방 비조정대상지역은 70%,

서울 등 조정대상지역은 2028년 이후 80%까지 단계적으로 오릅니다.

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· 종부세 기본공제, 실거주 여부에 따라 5억 원 차이가 납니다.

1주택 실거주자는 14억원까지 공제받지만, 1주택이라도 비거주자는 9억원만 공제됩니다.

다주택자는 기본 4억원에 거주 주택 가액 비중을 반영해 최대 9억원까지입니다.

같은 '1주택자'라도 실거주 여부, 파는 시점, 지역에 따라 세금이 완전히 달라지는 구조인 셈입니다.

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왜 세금이 정권마다 뒤집힐까, '정치 세금'의 역사

부동산 세제가 이렇게 누더기가 된 데는 이유가 있습니다.

정권이 바뀔 때마다 세제 방향이 180도 바뀌어온 겁니다.

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"노무현정부가 도입한 종합부동산세를 이명박정부는 무력화했고,

이후 문재인정부가 세 부담을 다시 크게 높이자 윤석열정부는 이를 되돌렸다."

이런 악순환이 반복되며 세제가 겹겹이 쌓여왔습니다.

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그런데 정작 결과는 어땠을까요.

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이재명 정부는 출범 후 1년간 부동산 대책을 5차례나 발표했지만,

서울 아파트 평균 매매가격은 2025년 6월 13억8174만원에서 2026년 7월 15억8311만원으로 오히려 14.6% 올랐습니다.

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세제만 복잡해지고, 정작 집값은 못 잡은 셈입니다.

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"세제를 잘 알면 덜 내고, 모르면 더 낸다"

이번 사태의 진짜 문제는 따로 있습니다.

제도가 복잡할수록 정보 격차가 곧 세금 격차가 된다는 점입니다.

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제도가 단순하면 누구나 자기가 낼 세금을 계산할 수 있습니다.

하지만 지금처럼 복잡해지면, '세제를 잘 알면 덜 내고 모르면 더 내는' 현상이 생깁니다.

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전속 세무사를 두고 맞춤형 상담을 받을 수 있는 대기업이나 고소득자와 달리,

일반 납세자는 세금 계산 과정에서 오류를 겪으며 불필요한 시간과 비용을 낭비할 가능성이 큽니다.

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실제로 부동산정책 국민 대토론회에 참석한 한 시민은 이렇게 말했습니다.

"세금 자체가 복잡하다 보니 (판매 결정 시) 내가 낼 금액을 확실하게 인지할 수 없다."

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세제가 복잡할수록 극소수는 허점을 활용해 혜택을 누리는 반면,

대다수 국민이 그 복잡함의 대가를 치르게 되는 구조인 겁니다.

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전문가들도 "예측 불가능하다"고 말합니다

김우철 서울시립대 세무학과 교수는 이렇게 지적합니다.

"한국은 이례적으로 높은 누진세율에 각종 공제와 예외 규정까지 겹쳐 세제가 지나치게 복잡하다.

조세의 가장 중요한 원칙 중 하나는 예측 가능성인데 지금의 부동산 세제는 이를 충족하지 못하고 있다."

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고준석 연세대 상남경영원 교수 역시

납세자가 주택을 언제 팔지조차 결정하기 어려울 정도로 구조가 복잡하다며,

시장 안정을 위해서는 누진세율을 손보는 것보다 단순하고 예측 가능한 세제가 먼저라고 짚었습니다.

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해외는 이렇게 간단합니다

한국의 세제가 유독 복잡한 건 비교해보면 더 확실히 드러납니다.

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· 영국은 보유 주택 수와 상관없이 실거주한 주택이면 양도세를 전액 감면해줍니다.

· 프랑스는 직접 거주하지 않았더라도 22년 이상 보유한 집이면 전액 비과세입니다.

· 미국, 독일, 일본, 캐나다, 중국 등 주요 선진국 대부분은 집값과 무관하게 단일세율이나 단순한 과세체계를 씁니다.

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누진세율을 적용하는 나라는 전 세계에서 한국과 싱가포르, 단 두 곳뿐입니다.

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앞으로는 어떻게 될까

개편안은 아직 국회 심의 절차가 남아 있어,

여론 수렴 과정에서 일부 내용이 수정될 가능성이 있습니다.

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전문가들은 사례 중심의 해설 자료집 확대 배포, 신속한 유권해석 제공, 대국민 상담 센터 운영 등을 대안으로 제시하고 있습니다.

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박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수도

"당국이 사례 중심의 해설 자료집을 배포하거나 대국민 상담 센터를 운영하는 것을 진지하게 검토해야 한다"고 말했습니다.

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다만 제도가 실제로 단순해지기 전까지는,

납세자 스스로 자신의 상황(주택 수, 거주 여부, 매도 시점)을 정확히 파악해 두는 것이 세금 격차를 줄이는 사실상 유일한 방법입니다.

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집은 숫자로만 환산되는 자산이 아니라, 한 가족의 삶과 결정이 켜켜이 쌓인 공간입니다.

그런데 그 집을 팔고 사는 순간의 세금조차 스스로 계산하기 어려운 지금의 구조는,

정작 지켜야 할 사람들의 몫을 갉아먹고 있는 건 아닌지 돌아보게 됩니다.

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세법이 바뀔 때마다

'내 상황에서는 얼마를 내야 하는지' 미리 점검해 보시길 권장합니다.

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이상

다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.