세움인베스트 [부동산 시리즈] 세금폭탄 강남 급매 쏟아지는데, 12억~20억은 신고가 행진

안녕하세요,

금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다.

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강남 아파트, 일주일 새 매물이 5%나 쏟아졌습니다.

그런데 정작 거래는 늘지 않았습니다.

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혹시 "지금 급매 잡으면 되는 거 아니야?"라고 생각하셨다면,

이 글을 끝까지 읽어보시길 권해드립니다.

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지난 8월 3일 정부가 종합부동산세 개편안을 발표한 이후,

서울 부동산 시장에서는 두 가지 정반대의 현상이 동시에 벌어지고 있습니다.

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한쪽에서는 강남·서초·송파의 초고가 매물이 쏟아지는데 팔리지 않고,

다른 한쪽에서는 12억~20억원대 아파트가 신고가를 갈아치우고 있습니다.

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오늘은 이 '엇갈린 시장'의 실체를 숫자로 짚어보겠습니다.

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강남·서초·송파, 일주일 새 매물 얼마나 쏟아졌나

세제개편 발표 직후 일주일 동안 서울 아파트 매물은 2,107건(3.4%) 늘었습니다.

이 중 절반이 넘는 1,065건(50.5%)이 강남·서초·송파 3개 구에 집중됐습니다.

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· 강남구

9,453건 → 9,934건. 문화일보 집계로는 5.0% 증가,

포인트데일리 집계로는 481건(5.1%) 증가로 소수점 단위에서 다소 차이가 있지만,

증가폭 자체는 두 매체 모두 480건대로 일치합니다.

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· 서초구

7,630건 → 8,098건, 468건(6.1%) 증가로 두 매체 수치가 일치합니다.

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· 송파구

116건 증가했고, 증가율은 매체별로 2.2%~2.3%로 집계됐습니다.

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· 용산구

79건(4.5%) 증가했습니다.

'몇 채 늘었다' 수준이 아니라, 강남권 전체가 매물장에 쏟아져 나오고 있다는 뜻입니다.

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왜 갑자기 던지기 시작했을까, 종부세라는 뇌관

이번 개편안의 핵심은 두 가지입니다.

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· 기존에는 3주택 이상 다주택자에게만 적용되던 종합부동산세 중과세율이, 내년부터 1주택자에게도 확대 적용됩니다.

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· 과세표준 12억 원(시가 약 45억 원) 이상 초고가주택의 최고세율은 현행 1.3~2.7%에서 2028년까지 5%로 인상됩니다.

여기에 비거주 1주택자의 보유세는 내년 최대 80% 이상 오를 것이라는 전망까지 나옵니다.

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절세 매물은 한 번에 나오지 않습니다.

세율 변경 전인 올해 말, 보유세 과세기준일 직전인 내년 5월 말, 양도세 부담 직전인 내년 말까지

세 차례에 걸쳐 순차적으로 쏟아질 것으로 예상됩니다.

지금의 급증세는 그 '1차 파도'일 뿐이라는 이야기입니다.

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매물은 쌓이는데 왜 안 팔릴까, '매물 소화불량'의 실체

매물이 쏟아지면 가격이 떨어지고 거래가 늘어야 정상입니다. 그런데 지금 강남권은 정반대입니다.

매물이라는 물은 쏟아지는데, 대출이라는 배수구가 막혀버린 셈입니다.

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부동산대책으로 25억 원 초과 주택의 대출 한도는 최대 2억 원으로 제한됐습니다.

한 대학 교수는 "서민들은 주택담보대출 한도가 40~60% 정도 나와야 집을 살 수 있는데"

강남 고가주택은 "그들만의 리그"라고 잘라 말했습니다.

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정리하면 아래와 같은 공식입니다.

[급증한 매물] + [막힌 대출 한도] = 매물 소화불량

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결국 지금 강남 급매를 살 수 있는 사람은 현금 부자이거나,

부모의 자금 지원(이른바 '부모 찬스')을 받을 수 있는 극히 일부뿐입니다.

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"급매가 쏟아진다"는 뉴스만 보고 "기회다"라고 판단하기 전에,

본인의 대출 한도부터 냉정하게 확인해 보시길 권장합니다.

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전월세까지 흔들린다, 놓치기 쉬운 연쇄 위기

매매 시장의 경색은 전월세 시장으로도 번지고 있습니다.

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서울 아파트 전세 가격은 전주 대비 0.25% 상승했고,

금천구는 0.72% 상승해 2008년 통계 집계 이래 최고치를 찍었습니다.

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고가 월세는 더 가파릅니다.

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· 400만 원 이상 월세 거래

2,209건 → 2,597건 (약 18% 증가)

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· 1,000만 원 이상 월세 거래 : 145건 → 194건 (34% 증가)

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비거주 1주택자들이 세부담을 피해 실거주로 돌아서면서 전세 매물이 줄고, 그 수요가 월세로 몰리는 악순환입니다.

매매만 보고 있으면 놓치기 쉬운 부분이라 특히 짚어드립니다.

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반전, 12억~20억원대는 오히려 신고가 행진

그런데 같은 시기, 정반대의 그래프가 그려지는 구간이 있습니다.

바로 12억~20억원대 중고가 아파트입니다.

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7월 기준 신고가 비중을 보면,

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· 15억~20억원 구간 : 신고가 비중 53.8%

· 12억~15억원 구간 : 신고가 비중 47.0% (전년 대비 23.6%포인트 상승)

· 20억원 초과 구간 : 신고가 비중은 오히려 급락

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즉 세금 폭탄을 정통으로 맞는 20억 원 초과 초고가 구간은 얼어붙고,

그 바로 아래 12억~20억원 구간으로 매수세가 몰리는 '풍선효과'가 뚜렷합니다.

서울과 경기가 이 흐름을 주도하고 있고, 인천은 아직 6억원 이하 저가 거래 중심으로 움직임이 크지 않습니다.

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[초고가 세부담 급증] + [그 아래 구간 상대적 여유] = 12억~20억 신고가 러시

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전문가 전망, 양극화는 더 심해진다

전문가들은 이번 세제 개편이 고가주택 매물 출회를 더욱 자극하면서,

가격대별 시장 양극화를 심화시킬 것으로 내다봅니다.

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팔려는 초고가 매물은 쌓이는데 살 사람은 대출에 막혀 있고,

그 아래 구간으로는 돈이 몰리는 흐름이 당분간 이어질 가능성이 크다는 뜻입니다.

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급매·신고가 뉴스에 휩쓸려 무리하게 움직이기보다는,

본인의 대출 한도와 세부담 시나리오를 먼저 계산해 보시길 바랍니다.

특히 25억 원 초과 구간은 대출 자체가 막혀 있다는 점을 꼭 확인하셔야 합니다.

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강남 급매도, 12억~20억원 신고가도 결국 한 가지를 가리키고 있습니다.

세금과 대출이라는 두 축이 시장의 방향을 완전히 바꾸고 있다는 사실입니다.

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집은 숫자로만 보이지만, 그 뒤에는 각자의 자금 계획과 삶의 우선순위가 있습니다.

지금 같은 시기일수록, 뉴스의 속도보다 본인의 자금 계획을 먼저 점검하시길 바랍니다.

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이상

다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.