답변 내역

안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.첫 주택을 구매할 때 고려해야 할 중요한 사항에는 어떤 것들이 있을까요???우선 주택 구매전 꼭 체크해야 할 체크 사항이 무엇인지 알고 싶습니다.==> 아래사항을 참고하시기 바랍니다.1. 자금 조달계획2. 각종 세금에 대한 문제(취득세, 등록세 )각종 비용(중개보수, 법무사 수수료)권리 및 물건상 하자가 있는지 여부 등에 대해서 중점적으로 확인해야 합니다.

안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.집주인이 내부 사진 벽이랑 이런거 다 찍어두는지 궁금합니다 어느정도로 찍어둘까요? 만약 나무벽이 훼손되면 그걸 임차인 책임으로 할 수 있을까요==> 주택을 임대차하는 경우 가급적 내부사진을 촬영한 후 보관해두시는 것이 적절합니다. 나중에 원상복구 문제에 대해서 다툼이 있는 경우 해결 실마리가 될 수도 있기 때문입니다.

안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.안녕하세요. 어머니가 사망하셨고, 원래 거주하던 전세집을 현재 부동산에 내놓았습니다. 집주인께선 따로 아무말씀없으셨는데 제가 중개비를 대야하나요?? 아니면 따로 말씀 없으셨으니 다음 세입자가 내는건가요?? 그리고 1.5억 짜리 전세계약시 중개비는 얼마가 나오나요??==> 계약기간 중에 이사를 해야 하는 경우 중개보수를 손해배상 차원에서 부담하지만 정상적인 계약종료가 되는 경우 부담의무가 없습니다. 전세보증금 15,000만원인 경우 45만원(부가세 별도)입니다.

안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.제가 현재 5순위입니다.(보증보험 미가입상태)경매가로 10억(예상)에 팔린다면,근저당 5억에 1~3순위까지만 돌아가는걸로계산이 되는데, 그 이후 사람들은 받을방법이아예없는건가요?==> 현재 시세가 15억이라면 다가구 주택의 낙찰율은 50-60% 수준입니다. 이러한 경우 10억원애 낙찰도 현실적으로 곤란해질 수도 있습니다. 배당순서는 "경매비용 --> 최우선 보증금, 당연세, 임금채권 --> 권리순서에 따라 배당"됩니다.세부적인 사항은 경매사건을 알려주시면 제가 검토해드리겠습니다.현재 임차권등기 설정을 저만 해두긴했는데경매넘어갈때는 임차권등기는 아무의미가없는건가요?==> 권리순서가 중요하지만 임차권등기순서는 중요하지 않습니다

안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.일단 저희 집은 제가 세대주로 되어 있습니다. 그런데 이번 청약은 세대원인 아내가 하려고 합니다. 신청하려는 지역이 투기과열지구는 아니라서 가능한걸로 알고 있구요.==> 청약신청을 하는 경우 무주택세대주가 우선인 만큼 가급적 질문자님의 이름으로 진행하시는 것이 당첨될 가능성이 높습니다.그런데 청약할때 부양가족을 카운트할때 세대원인 아내가 해도 제가 부양가족으로 카운트가 되나요? 안되면 세대주를 아내로 바꾸면 가능한가요?==> 네 부양가족수는 세대원 기준으로 판단합니다.

안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.전세 계약이 15개월 만료되고 계약갱신요구를계약만료전 6개월-2개월 기한 내 하지않아 묵시적으로 계약이 2년 연장되었다고 보아야 하는거죠?==> 네 그렇습니다. 계약종료일자를 기준으로 2개월 전까지 재계약에 대한 의사표시가 없다면 묵시적인 계약갱신(=자동갱신)이 됩니다. 이러한 경우 기존 계약조건되로 자동연장된 상태가 됩니다.

안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.보증금 금액이 변동이 없을때임대인 입장에서계약서를 새로 작성하는게 좋을까요?==> 계약갱신 청구권에 의한 계약갱신이라는 사실을 분명하시는 것이 적절합니다. 아니면 묵시적 갱신 하는게 나은가요?전화나 문자등으로 연장한다는 기록남기는게 나은가요?계약서 새로 작성하면 금액변동없지만 묵시적 갱신이 안되는 건가요?==> 임차인이 보증금 대출연장 등을 위해서 가급적 계약서를 작성 또는 기존 계약서를 수정하시는 것이 적절해 보입니다.

안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.임대인 입장에서 전세 연장 계약서 특약에 적을 게 무엇이 있나요?금액은 변동없고계약기간만 늘리는 연장 계약입니다특약사항에 적을 만한 내용이 무엇이 있나요?==> 다음과 같이 작성을 요구하시기 바랍니다.임차인의 요구에 의한 계약갱신인 만큼 계약기간까지 거주를 해야 하며 도중에 계약을 해지하는 경우 새로운 임차인을 알선하고 중개보수를 부담하기로 함이사소한 하자(전등교체 등)인 경우 임차인의 책임하여 수리의무를 부담하기로 함

안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.취득당시 조정지역이었던 주택을 보유하고 있습니다.2년 넘었고 실거주는 하지 않았습니다.지금은 조정지역에서 해제되었는데 모아타운에 선정되었습니다.이 주택을 어느 시점에 팔아야 실거주 요건 없이 비과세로 매도 가능한가요??==> 조정지역 당시에 주택을 구입하였다면 이 주택은 "2년 보유 + 2년 거주 요건"을 충족해야 1가구 1주택 등인 경우 양도소득세 비과세 대상입니다.참고로 비조정지역에 실거주할 아파트 매수 예정에 있습니다.==> 일시적 1가구 2주택인 만큼 3년 이내 최초 주택을 매도해야 합니다.

안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.경매에 관심이 많은 사람입니다 배당도 중요하다고 해서경매가 신청되고 낙찰이되면 배당권자들은 어떻게 배분이 되는지 알려주시면 감사하겠습니다==> 배당순서는 다음과 같습니다. 경매비용 --> 최우선 보증금, 3개월 간 임금 채권, 당연세 --> 다음은 권리순서에 따라 배당됩니다.