답변 내역

안녕하세요 직원 기숙사로 오피스텔을 쓰기위해 2년전에 기관 법인 명의로 전세권설정을 해 놓은 상태입니다.전세계약이 두달이 지났음에도 불구하고 임대인은 지금 돌려줄 전세보증금이 없다고 하였으며 새로운 세입자를 구했는데 LH대출 혹은 은행대출을 받는다고 하는데 저희 기관 명의로 되어있는 전세권설정 때문에 먼저 해지를 해줘야 대출이 가능한 상태라고 얘기하고 있습니다.전세권설정 후말소 조건으로 대출 통과가 어렵나요?==> 전세권이 설정된 오피스텔을 대출하는 조건은 은행별, 실무자별로 다르게 해석하는 만큼 이를 확인해서 준비하시는 수 밖에 없습니다.

요즘은 사실혼 관계이더라도 미혼일 때 노릴 수 있는 혜택이 많아서 혼인신고를 미루더군요. 그중에서 신혼부부 특별공급 아파트는 미혼일 때 당첨되고 기한 내에 혼인신고를 하면 된다고 하는데요. 만약에 신혼부부 특별공급으로 당첨된 아파트 기한 내에 혼인신고가 안되면 어떻게 되나요?==> 혼인신고 기간 내에 신고처리가 되지 않는 경우 분양권을 회수당하거나 금융지원 등이 제한되어 분양자격을 유지하는데 큰 어려움이 발생됩니다.

생각하는 현재 부동산 시장의 트랜드는 무엇인가요? 최근 부동산 시장의 변화나 새로운 투자 기회에 대한 의견을 듣고 싶습니다 어떠한가요?==> 부동산 시장의 트랜드는 지역과 시장에 따라 다르네 나타날 수 있지만 일반적인 방향은 금리인상, 지속 가능성과 친환경 건축, 디지털화 등인 만큼 이러한 부분을 고려하여 투자 방향을 결정하여 보시기 바랍니다.

커피로는 수익나기가 어려운 상황이고 생각보다 단가가 낮더군요. 베이커리나, 마카롱, 라떼류로 수익성을 극대화 하는건가요? 아니면 박리다매인지요!==> 우선적으로 커피를 주 메뉴로 하면서 사이드 메뉴인 베이커리 종류 등을 판매 함에 따라 추가적으로 수익을 창출할 수가 있습니다.

상반기쯤되면 대출 규제 완화가 될것이다. 상반기에는 부동산 시장이 조금은 살아날거라고 예측하는데, 대출규제 완화에 대한 정책법안이 아예 없는건지요!==> 일반적인 금융거래를 고려할 때 매년 연초부터는 대출이 완화되지만 연말에는 대출규제가 강화되는 편입니다. 이러한 경우 은행에서 BIS를 맞추거나 아니면 정부의 규제에 의해서 억제되기도 합니다.

LH와 SH의 경우 어떠한 차이점들이 있는 것인지 궁금합니다.==> LH는 국토교통부 산하이지만 SH는 서울시 산하기관입니다. 즉 전국적인 규모는 LH이지만 SH는 서울지역 만을 지원대상으로 하고 있는 차이가 있습니다.

미국의 도날드 트럼프는 부동산개발 업자로 우리나라에도 트럼프 빌딩이 있는데요. 어려운 건설경기가 2025년에 살아날지 궁금합니==> 현재 내수경기는 최악이라고 할 수 있습니다. 이러한 사항의 결과로 주변에 상가 공실이 점차 증대되고 있는 모습을 가지고 판단가능합니다. 25년에도 트럼프 정부가 들어서면서 자국위주의 보호무역주의 정책을 편다면 국내 경기는 올해보다도 더 어려워 질 것으로 예상됩니다.

출산율과 부동산의 가격은 상관 관계가 없을까요아무래도 인구가 줄어들면 집값은 자연스럽게하락할 듯 한데주변에서 보면 집값은 물가상승에 따라서무조건 증가한다고 하는 사람들이 너무 많아서요== >출산율 만 가지고 막바로 부동산 가격에 영향을 미치지 않습니다. 통상 출산율이 감소하겠지만 나홀로 세대가 증가되어 대도시 위주의 주택가격을 끌어 올리고 있는 실정입니다. 중장기적인 측면에서 인구가 감소된다면 농촌부터 빈집 등이 증가되면서 가격이 하락되고 대도시 위주로는 나홀로 세대 증가로 인하여 주택공급이 부족하여 가격이 높아지는 양극화 현상이 발생되는 것이 일반적입니다.

25년에 추가로 C주택 매수 예정입니다.(취득세 3%이내) 추가로 C주택 매수 후 1년 이내에 B오피스텔 매도 예정입니다(손절이라 양도세 0원). B오피스텔 매도 후 2년 내 A주택 매도하면 일시적 1가구 2주택으로 양도세 면제될까요?===> 우선적으로 c주택을 매수하기 전에 b 오피스텔이 주거용으로 사용하였는지에 따라 판단해야 합니다. 주거용으로 사용하였다면 c주택을 매입하기 전이 기존 a주택을 먼저 매도해야 양도소득세 비과세 대상입니다. 그렇지 않고 오피스텔을 매도하는 경우 양도차익이 있다면 양도소득세가 부과됩니다. 그 후 c주택을 매입하시기 바랍니다.

서울에는 정말 많은 노후 아파트들이 존재하잖아요. 대표적으로 은마아파트를 시작해서 80년대 지어진 아파트도 정말 많은데 서울 재건축이 쉽게 진행되지 못하는 이유가 뭔가요?==> 우선적으로 조합설립과정에서 우여곡절이 있고, 조합설립후 용적율을 추가 할당을 받기 위해서 지자체와 힘겨루기를 하는 과정에서 사업이 지연되는 경우가 대부분이라 할 수 있습니다.