전문가 프로필

답변 내역

전세계약금보다 매매가격이 더 내려갈 경우 보상 방안은?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.그게 역전세 내지 깡통전세로 답 없어 지는 경우입니다.5억 매매가에 4억5천 전세 들어갔는데 집값이 내려 4억5천이 되면 다음 세입자를 4억5천에 구하기는 거의 불가능합니다.그때 세입자가 나간다고 하면 주인은 돌려줄 돈이 마땅치 않습니다. 반환대출이 있기는 하나 집값의 100% 정도를 빌려주지는 않습니다. 그렇게 보증금을 못 돌려주면 경매로 넘어가게 될것이고 낙찰가는 시세 4억5천보다 낮은 4억 언저리에서 낙찰되겠지요.그럼 세입자는 낙찰가 정도밖에 못받고 나와야 합니다. 그나마 선순위 근저당이 없고 대항력이 있으면 그때는 경매 응찰을 아무도 안하겠지요. 시세 4억5천에 4억5천 대항력 있는 세입자 들어있는 집은 무한 유찰입니다. 결국 세입자가 낙찰 받게 되는겁니다.시세에 근접한 전세를 들어갔을때 시세 떨어지는건 진짜 보험 안들어놨으면 대비책이 없습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.08.22
0
0

부동산 매매 시 가격 절충은 대략 얼마 정도로 이루어지나요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.얼마나 네고가 가능할지는 임대인의 마음과 중개사의 역량에 따라 천차만별이라 단정지어 말씀드리기는 어려울 것 같습니다.질문자님이 얼마정도면 매수할 의향이 있는지 먼저 제시해보시고 되면 거래하시고 안되면 다시 협의하시거나 하셔야 할 것 같습니다.
경제 / 부동산
22.08.22
0
0

전세금보증보험 들어야할까요??
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.내 보증금이 경매로 넘어갔을때도 안전한지 여부와 보증보험은 성격이 비슷하지만 약간은 다릅니다.선순위근저당이 없고 대항력과 확정일자 잘 갖추고 있으면서 내 보증금이 집값의 80% 정도 아래라면 내 보증금은 어느정도 안전하다고 할 수 있습니다.그럼에도 보증보험을 드는 이유는 만기 후 나갈때 집주인이 어떠한 사유에 의해 보증금을 바로 주지 못할때 있습니다.보증금을 돌려주지 않으면 경매를 신청하고 하는 일련의 과정은 시일이 너무 오래 걸립니다. 나는 바로 내 보증금이 필요한데요.그래서 보증보험을 드는것입니다. 짧은 시일내에 내 보증금을 먼저 보증회사에서 내어주니까요.안전한 집에도 보험을 드는것은 그정도 차이입니다.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다.
경제 / 부동산
22.08.22
0
0

아파트 재건축하려면 지은지 30년 지나면 되나요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.30년 지난다고 다 가능한건 아니고 30년은 최소조건입니다.30년정도 지났으면 많이 노후화 되었을테니 그때 안전점검을 신청해보고 안전점검에서 문제 있다고 하면 재건축을 진행할수 있는 것입니다. 하지만 70~80년대 아파트는 30년정도 지나면 많이 노후화 되지만 90년대 아파트부터는 30년정도 지났다고 그렇게 위험하거나 노후화가 심하거나 하지 않습니다.아마 법적 기준은 최소 30년 지나면 안전점검을 신청해 볼 수 있는 것이지만 시일이 지날수록 재건축 가능한 아파트 연수는 더 늦어질 것입니다.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다.
경제 / 부동산
22.08.22
0
0

전세금 반환에 관하여 여쭙니다..
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.세입자가 나가고 집 상태를 보고 파손된 부분이나 애완동물등에 의해 훼손된 부분등에 대해 수리비 및 청소비를 요구하는 임대인들이 있기는 합니다.그런것들을 확인하고 다시 받기는 어려우니 애초에 보증금을 다 주지 않고 조금 남겼다가 주고는 하는데 이런경우라도 보통은 이사짐 다 빼고 같이 집 확인 후 나머지 금액 주거나 아무리 늦어지더라도 당일 내에는 다 돌려주어야 합니다.잘 협의해 보시기 바랍니다.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.08.22
0
0

부동산 가격하락으로 깡통전세가 무슨 말일까요~~?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.깡통전세는 세입자가 만기 후 나갈때 주인이 보증금을 돌려주지 않아 경매로 넘어가도 낙찰가가 세입자의 보증금 수준이 되지 않아 세입자가 온전히 보증금을 돌려 받을 수 없는 집을 말합니다.단순히, 집 시세가 보증금과 근저당등을 합한 것과 비슷한 수준의 집으로 이러한 집은 경매로 넘어가도 결국에는 세입자가 집을 낙찰받는 경우가 많습니다.계약시 등기부를 잘 확인하시고 전입날까지 다른 근저당 설정 금지등의 특약을 넣고 계약을 진행하시고, 가급적이면 전세보증보험 가입 가능한 집으로 계약하시길 바랍니다.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다.
경제 / 부동산
22.08.22
0
0

전세 입주시 주의할점 가르쳐주세요
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.전세사기는 대체로 두가지 형태입니다.소유주나 권리를 변동시켜 대놓고 사기를 치자고 마음 먹은 유형과 불가피하게 부동산경기가 안좋아져서 전세가보다 매매가가 낮아지는 역전세가 되어 보증금을 돌려줄 수 없는 형태가 있습니다.전자는 계약시 등기부와 신분증을 통해 소유주 확인을 잘 하시고, 전입당일까지 소유주변경이나 근저당등의 등기상 권리 변동이 없을것에 대한 특약정도를 쓰시면 일이 터져도 대처는 가능합니다.후자는 일명 깡통전세로 가급적이면 매매가에 근접한 전세는 계약하지 마시고, 보증보험에 가입 가능한 집을 위주로 계약하시는것이 좋습니다.물론 위의 내용들을 따지다보면 계약집이 현저히 적어지는 문제도 있겠으나, 적어도 전세사기는 어느정도 예방 가능합니다.또한 부동산을 통해서 집을 알아보실때는 광고를 보고 집을 보러 가시더라도 그 지역 주변 부동산을 이용하시는것이 좋습니다.멀리 있는 부동산(차로 30분이상거리)에서도 광고를 많이 하기는 하나 그런 부동산들은 일명 컨설팅 부동산으로 활동하는 부동산이 많고, 아니더라도 시세에 대한 안내 측면에서 주변 부동산에 비해 좀 떨어지는 면이 있습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.08.22
0
0

갭투자에 대해 간단명료하게 설명부탁드려요
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.갭투자는 세입자의 전세금을 가지고 투자하는 방식입니다.5억 집에 세입자 전세가 4억5천이면 내돈 5천만 있으면 그 집을 살 수 있습니다.그리고 계속 4억5천이상으로 전세 놓을 수 있으면 나는 추가금을 낼 필요도 없습니다.그러다 보면 집값은 6억이 되어 있고 나는 매도를 하고 이득을 챙깁니다.하지만, 전세가 한번이라도 끊기거나 4억5천 이하로 세입자를 구하게 된다면?집 가격이 5억보다 떨어지고 부동산 경기가 급격하게 나빠진다면?세입자가 나간다는데 4억5천을 돌려줘야 하는데 집 가격이 4억 5천정도로 빠져서 못돌려주면 나는 깡통전세를 세놓고 전세사기를 친 주인이 되는 것입니다.모든 투자에는 리스크가 있으니 잘 알아보시고 투자하시기 바랍니다.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.08.22
0
0

전세계약 후 집주인이 바뀌면 임대인의 기준으로 알려주세요
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.전입신고만 잘 해두셨고 보증보험까지 들어놓으셨으면 별도로 문제되는 점은 없습니다.다만, 만기 6개월전에 소유권이전등기가 마쳐지고 새로운 주인이 실거주를 사유로 나가라고 한다면 나가셔야 한다는정도 말고는 그냥 사는데로 사시면 됩니다.중간에 집주인이 필요하면 집 좀 보여 달라고 할 수 있는데 거기에 협조 해주시거나 안해주시거나 그건 질문자님 선택이십니다.그리고 보증보험에 가입하셨다고 하시니 집주인이 바뀌면 보험사에 연락해서 집주인 바뀌었다고 하고 몇가지 서류(등본과 매매계약서등)를 제출하셔야 할겁니다.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.08.22
0
0

월세 연장 계약에 대해 문의 드립니다
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.협의된 내용에 대한 갱신이고 보증금 아닌 월세 증액정도는 인터넷에서 계약서 폼 하나 받으셔서 쓰시고 두장 프린트해서 서로 도장 찍고 나눠 가지시는 정도로도 문제 없습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.08.22
0
0