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월세계약 취소시 계약금이 궁금합니다
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.일단 집주인의 계약변경 요청에 응하셨던 부분때문에 따지고 보면 질문자님이 불리한 포지션으로 보입니다.계약서는 요식행위이기 때문에 구두로라도 변경사항에 합의가 되었으면 변경된 내용으로 계약이 되었다고 볼 수 있습니다.일단 알겠다고 했던 시점에서 계약내용(잔금일)이 변경되었다고 볼 수 있어 다시 질문자님이 변경하고자 할때 집주인이 응해주지 않는다면 계약파기의 책임은 질문자님의 변심에 의해서 파기되었다고 볼 수 있겠고 그러면 계약금은 임대인이 몰수 가능합니다.질문의 내용을 기초로 답변 드리니 디테일한 상황에 따라 내용은 변경될 수 있으니 답변은 참고만 해주면 될 것 같습니다.
경제 / 부동산
22.09.28
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다세대주택 한 호실 임차 궁금합니다
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.말씀하시는 매물(한 층의 연면적만 나와있고 임차하려는 호실의 면적은 따로 나오질 않는경우)은 다세대주택이 아니라 다가구주택으로 보여집니다.다가구주택은 서류상 호실별로 구분되어 있지 않습니다.다세대주택은 호실별로 개별등기가 되어 있습니다.다가구주택은 대장상 호실 구분이 없기때문에 전입시 번지까지만 보고 세부 호실은 보지 않습니다.계약시 면적은 실측까지는 안할테고 대략 주인이 불러준 면적이나 눈대중으로 면적을 재서 기재 할 것입니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.09.28
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오피스텔은 주거지역이아니라 업무시설로 구분되나요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.준주거와 일반주거는 토지의 용도상 구분이고 업무시설은 건축물의 용도구분이라 맞는 비교는 아니고,오피스텔은 기본적으로 3종일반주거, 상업지역, 준주거지역에 주로 허가가 납니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.09.28
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오피스텔 전입신고 못하게 하는 이유
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.오피스텔 전입불가 매물이 많은데 그게 다 사기는 아니고 오피스텔이라는 매물의 성격과 임대인의 세금관련 문제 때문에 그렇습니다.기본적으로 오피스텔은 주거용으로 쓰면 주택, 업무용으로 쓰면 업무시설로 분류합니다.주거용을 판단하는 기초적인 사항이 전입이고 주거용이 되면 임대인은 다주택자가 되어 세금등이 많이 나오게 됩니다.실제로는 주거용이지만 서류상으로는 업무용 부동산이길 바라는 임대인의 복잡한 심경이 있는것이죠.그래서 전입이 안된다고 하는 오피스텔이 생각보다 많습니다.물론 그런집에도 계약하고 들어가셔도 되는데 전입이 안되면 보증금에 대한 대항력이 생기지 않습니다.전입없이 대항력을 얻는 방법은 전세권설정(임대인 동의필요, 비용발생)을 하거나 사업자등록을 하는 방법이 있습니다.전입불가로 계약해놓고 전입을 해도 전입은 가능합니다.다만 추후 그로 인해 임대인에게 손해발생시 임대인이 내는 세금은 내는 세금이고 그만큼을 손해배상 해야 할 수 있습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.09.28
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규제지역 해제는 대출을 더 받는 것만 영향이 있나요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.얼마전 많은 조정지역이 해제 되어 거래의 활성화가 좀 되나 싶기도 한데요.조정지역이 해제되면서 여러 변화가 있지만 대표적으로는 세금의 줄어듬과 대출의 늘어남이 있겠습니다.일단 취득세가 조정지역은 2주택부터 8%인데, 비조정지역은 3주택부터 8%라 취득세 감경의 효과가 있습니다.양도세 또한 다주택자의 조정지역 중과세가 없어지니 매물이 지금보다 더 많이 나올 수 있습니다.그리고 대출측면에서는 매수할때 대출 역시 LTV와 DTI가 늘어나 자금 조달 측면에서 조금 더 수월할 수 있겠습니다.이러한 사유들로 현재 많이 죽어 있는 거래 자체가 조금은 늘어나지 않을까 기대해볼 수 있겠으나 이는 매도인에게도 같은 조건이라 기사에서처럼 매도인이 가격을 또 올리고 한다면 그것으로 거래가 더 늘어나기는 쉽지는 않아 보입니다.더욱이 지금의 거래 절벽이 금리인상과 그간 많이 올랐다는 인식때문인지라 조정지역 해제로 부동산 경기가 갑자기 좋아질 것 같지는 않아 보입니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.09.28
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부동산 임대차 계약서 내용 중 이해가 안되는 부분이 있네요
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.저도 잘 이해가 안가긴 하는데요.임대차에서 거래예정금액이라는 워딩은 확인설명서 2페이지에 나오는데 보통 부동산에서 사용하는 프로그램은 해당 영역이 자동으로 입력되게 되어 있습니다.보증금 3,000만원에 월세 15만원이면 ￦30,000,000(￦150,000) 으로 자동 입력되는데그게 아니라면 수기로 적었을텐데 뭔가 착각을 했거나 그랬을거 같네요.일단 계약서가 제대로 되어 있고 계약서 대로 입금하시고 했으면 큰 문제는 아닙니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.09.28
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전세를 월세로 바꾸려고 합니다 보증금과 월세를 얼마를 받아야하나요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.주택임대사업자 내지 계약갱신청구에 의한 재계약이면 법정 전환율을 따라야 하고 아니라면 시장전환율을 보시면 됩니다.법정 전환율은 기준금리+2%로 현잰느 4.5%입니다.4.5%로 계산시 1억5천에 187,500원 월세입니다.시장전환율은 권고사항으로 주거형태와 지역마다 다르지만 서울 아파트는 대략 4%정도, 빌라는 6%정도 내외에서 주인 마음대로 조정합니다.편하게 1,000만원에 5만원 내외라고 생각하시면 됩니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.09.28
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부동산 전세 연장계약서 작성시 복비는 계속 내야되나요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.연장 중개보수를 받음에 있어 법적으로 정해져 있는 부분은 없습니다.보통 대서비정도를 받는데 부동산 사장님 마음이라 다 받으시는분 안받으시는 분 다양합니다.특별한 조건이 없으면 임대인과 임차인이 이전 계약서와 비슷한 양식에 변경/추가할 내용만 작성후 만나서 도장 찍으시면 특별히 문제 될 건 없습니다.저도 그렇고 보통 본인이 성사한 계약의 연장은 그냥 써드리는 사장님이 많은데 잘 말씀드려보세요.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.09.28
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전세 월세 반전세 의미좀 알려주세요
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.전세는 월세가 0원인 임대차입니다.월세는 월세가 있는 임대차입니다.반전세는 월세의 한종류이지만 통상적인 월세보다 보증금이 높은 경우를 반전세라고 편의상 부릅니다.(예, 전세 2억은 월세 1000/80정도와 비슷하고 반전세 1억5천에 20과 비슷합니다.)예전에 있던 사글세는 월세의 옛말입니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.09.28
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월세로 집을 내놓는 사람입니다 부동산 복비를 얼마를 내야하는지 알고싶어요
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.월세의 중개보수는(보증금 + (월세 * 100)) * 중개요율입니다.전세도 위 공식에서 월세 부분에 0을 넣으면 되고, 매매는 매매가 * 중개요율입니다.중개요율은 가격에 따라 달라지니 아래 표를 참고해주세요.
경제 / 부동산
22.09.28
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